L’immobilier suisse en 2016: actifs réels et fonds de placement.

L’immobilier suisse en 2016: actifs réels et fonds de placement.

Le marché immobilier suisse a vécu une très bonne année 2016 avec une hausse des prix des transactions de toutes les catégories de bien à la hausse.

Les appartements en PPE ont vu leur prix augmenter de 0,5% au quatrième trimestre 2016 ce qui porte le taux de croissance annuel à 3,9%. La croissance est plus modeste pour les villas. En effet, la croissance annuelle n’est que de 1,5% en 2016.

 

 

La performance des immeubles dits de rendement pour le dernier trimestre de l’année s’est élevée à 1,1% et se situe ainsi à 3,8% sur une base annuelle. Cette performance équivaut au rendement total qui représente la somme des cash-flows nets et de l’évolution de la valeur du bien.

 

Les disparités cantonales sont fortes à l’exemple de Genève et Zurich. Le canton romand affiche une croissance nulle pour les appartements et même une baisse de 2,6% pour les villas. La situation zurichoise est différente car le taux de croissance des appartements était de 5,1% et celui des villas de 2,9%.

 

Selon IAZI, le mois de janvier confirme une baisse légère de régime dans le domaine immobilier.

 

 

Les prix proposés pour les logements en propriété ont reculé de 0,1% par rapport au mois de décembre et le mètre carré pour les maisons individuelles se négocie à CHF 6’040. Pour les appartements en PPE, la baisse est plus marquée avec un recul des prix de 0,4% par rapport au mois de décembre. Le prix du mètre carré de surface habitable nette se situe à CHF 7’166.

 

Alors que se passe-t-il aussi dans les placements immobiliers suisses. Selon une étude du Credit Suisse, les fonds immobiliers helvétiques se traitent avec un agio de 24,8% ce qui signifierait un niveau de valorisation adéquat.

 

 

Le rendement des dividendes des sociétés immobilières anonymes atteint 3,9% alors que les rendements nets des biens-fonds en propriété directe se situent entre 2,5% à 4,5% en fonction des régions.

 

Force est aussi de constater que les loyers suisses sont en repli à cause d’une demande en repli mais, surtout, à cause d’une très forte expansion des surfaces due au faible niveau des taux d’intérêt.

Si le nombre de permis de construire a baissé depuis juillet 2016, le volume de demandes déposées reste important. Les carnets de commandes sont pleins et donc d’autres surfaces seront à disposition du marché ce qui ne milite pas pour une hausse des prix.

 

 

Dans le segment de l’immobilier commercial, les taux de vacance restent élevés et signifient une baisse potentielle des rendements. L’étude du CS relève « l’atonie de la planification de projets importants ».

 

 

 

Même si le marché de l’immobilier montre des signes de contraction, il n’en demeure pas mois un investissement relativement attractif. La fourchette des rendements des fonds immobiliers ou de l’investissement direct est suffisamment large surtout si nous la comparons au rendement des emprunts de la Confédération.

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