Selon la dernière étude d’UBS, le niveau au 2ème trimestre du Swiss Real Estate Bubble Index est identique au trimestre précédent. Un léger recul des prix des logements en propriété, corrigés de l’inflation, a été observé pour deux trimestres consécutifs. L’image n’est pas la même pour l’immobilier commercial.

Pour l’ensemble de l’année, l’UBS Chief Investment Office Wealth Management s’attend encore à une nouvelle activité de construction excédentaire d’environ 50’000 logements. Cette situation devrait peser sur les loyers qui devraient, logiquement, continuer de baisser.

Raiffeisen constate aussi une baisse des loyers proposés qui réagissent à l’offre excédentaire qui tend à se développer dans les grands appartements situés en périphérie de grandes urbanisations.

L’analyse des abonnements de recherche en ligne et des annonces de logements locatifs montre un déséquilibre entre les excès de demandes dans les centres-villes et d’offres dans les régions urbaines.

En Suisse, plus de la moitié des appartements possèdent 3 à 4 pièces. C’est dans ce segment que la durée d’insertion a augmenté le plus par rapport à 2016 dans les régions urbaines et rurales.

Exception faite de la Suisse romande, toute les grandes régions voient une légère baisse des loyers par rapport à 2016. Sans grande surprise, c’est autour du lac Léman que les loyers baissent le plus depuis leur niveau record de 2015.

Le niveau du rapport entre les prix d’achat et les loyers montre une forte dépendance envers des taux d’intérêts bas ou une anticipation de hausses de prix à venir. Autrement dit, il faut 29,8 loyers annuels pour acheter un logement comparable alors que la moyenne à long terme se situe à 26,1 loyers annuels. Cet indicateur est monté, au 2ème trimestre 2017, pour la onzième fois d’affilée.


Une autre façon d’appréhender les prix de l’immobilier est de les mettre en rapport avec les revenus des ménages. Au 2ème trimestre 2017, il fallait 6,4 revenus annuels pour acquérir un logement dans le segment des prix moyens. En moyenne, il faut 5,3 revenus annuels.

 


Une forte croissance de l’endettement hypothécaire est aussi un signe de surchauffe du marché du logement. Une forte hausse des intérêts pèse sur les ménages et les prix baissent fortement comme nous l’avons vu début des années ’90 et 2000. De plus, un endettement élevé des ménages représente des effets négatifs sur l’économie nationale. Le volume des hypothèques a progressé de 2,7% par rapport à 2016. Mais ce dernier trimestre a montré un léger fléchissement de cette tendance. Par contre nous assistons à une forte demande de logements en PPE destinés à la location. Cependant les chiffres actuels restent en deçà du niveau record de 2015.

Une étude de Wüestpartner relève que les prix des appartements en PPE ont connu une hausse entre mi-2016 et mi-2017. Même les prix des transactions des objets les plus coûteux se sont stabilisés. Le prix des transactions d’une maison individuelle moyenne a augmenté de 2,6% pendant le 1er trimestre 2017 et il est fort à parier que le prix n’aura pas baissé lors du 2ème trimestre.

 

Source: Wüestpartner

Le marché des surfaces commerciales montre une toute autre image. Avec 3,7 millions de mètres carrés proposés, l’offre reste élevée. Wüestpartner souligne la situation particulièrement tendue dans le canton de Genève. La demande de surfaces de bureaux a baissé et le taux de l’offre dépasse les 14% durant le 2ème trimestre de 2017.

 

Source: Wüestpartner

Les placements immobiliers restent encore recherchés. Les agios sur les fonds immobiliers résidentiels atteignent de nouveaux sommets mais tant que les rendements obligataires resteront bas, cette situation ne changera pas. Par contre les agios constatés sur l’immobilier commercial n’ont pas dépassé les niveaux de 2015. L’immobilier commercial souffre des changements structurels et ne semble pas représenter un investissement intéressant.