Quand le bâtiment va, tout va! Mais…comment va-t-il?

Quand le bâtiment va, tout va! Mais…comment va-t-il?

Tout le monde connaît ce fameux adage. La santé d’une économie se mesure à la force du secteur de la construction. Une étude du Crédit Suisse datant du mois de septembre montre qu’une attitude active doit prévaloir dans un marché qui montre quelques signes d’essoufflement.

La forte demande des investisseurs institutionnels et privés et les besoins en infrastructures font que le secteur de la construction reste dans une tendance positive. Cependant, il existe un risque de surcapacité qui pourrait affecter cette tendance. Selon les estimations du Credit Suisse, plus de 5’000 logements «surnuméraires» sont construits chaque année en Suisse et représentent pratiquement 10% de l’activité globale de la construction dite «neuve». Si nous gardons en tête qu’environ 9% du PIB helvétique proviennent du secteur de la construction, nous pouvons imaginer les effets négatifs d’un ralentissement de celui-ci.

Selon cette même étude, il faudrait quelques années de «sous-production» pour résorber cette offre excédentaire. Ceci affecterait effectivement la performance économique suisse.

Marché du logement

Le taux de vacance atteint son plus haut niveau depuis 18 ans. Avec 1,47% ce taux flirte avec celui du début des années ’90 qui n’ont guère été favorables au marché immobilier. La progression récente est due au marché du logement locatif. En effet, le taux d’inoccupation des logements en propriété reste faible.

Alors même que les taux hypothécaires restent bas, la branche subit un ralentissement de son activité surtout dans le segment des appartements en propriété. De facto nous assistons à un ralentissement de la croissance des prix du logement, à l’exception de celui des maisons individuelles.

A priori, cette situation affecte aussi le niveau des loyers proposés. Les prix des logements proposés sur le portail immobilier Homegate auraient baissé de 0,3% au deuxième trimestre de 2017 par rapport à celui de 2016. Jusqu’au premier trimestre 2017, Genève et Vaud étaient les deux seuls cantons à vivre cette situation mais depuis, Bâle et Berne ont rejoint les cantons romands.

Immobilier commercial

Le nombre de surfaces de vente vacantes a augmenté en 2017 pratiquement sur tout le territoire suisse. L’augmentation des achats «en ligne» affecte largement le taux de vacance surtout dans le segment non-alimentaire.

L’évolution des surfaces de bureaux vacantes est moins générale. Mais au-delà du nombre de mètres carrés libres se cache aussi une autre réalité. La commercialisation reste relativement difficile à l’image du canton de Genève. En effet, la durée moyenne d’inoccupation des bureaux s’allonge de 13 à plus de 15 mois.

Mais selon les experts du Credit Suisse, cette situation devrait globalement s’améliorer. Un évolution encourageante du marché du travail et un climat de consommation helvétique plus serein devraient permettre au segment de l’immobilier commercial de reprendre un peu de couleur.

Placements immobiliers

Comme il a souvent était fait mention, les placements immobiliers restent attractifs surtout dans cet environnement de taux d’intérêt négatifs. A fin août, l’écart de rendement entre les actions immobilières et le taux à 10 ans de la Confédération atteignait presque 400 points de base.

Pour les fonds immobiliers, l’écart était moindre et se situait à 275 points de base. Ces actifs ont bien performé depuis le début de cette année mais montrent des signes d’essoufflement. La valorisation des fonds immobiliers est élevée comme le montre l’indicateur «Z score».

A la fin août, l’agio moyen atteignant 30,4% alors qu’il se trouvait à 34,2% à fin juillet. Ce tassement de la valorisation est compris comme étant un retour à des niveaux plus conformes à la situation générale du marché de l’immobilier suisse.

 

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