Les différentes analyses de CIFI et de Wüest Partner décrivent un marché suisse de l’immobilier qui continue de s’inscrire dans une tendance positive. Certes, un des représentant de la BNS soulignait récemment certains risques. Mais il n’en demeure pas moins que l’environnement de taux bas soutient encore le marché de la pierre.

Selon CIFI, la croissance des prix des immeubles de rapport s’élève à 1,6% au 3ème trimestre ce qui nous donne une augmentation des prix de 3,2% sur base annuelle. La performance des immeubles de rapport s’élevait à 2,4% au 3ème trimestre. Sur une base annuelle, le rendement des cash-flows nets ajouté à l’augmentation des prix des immeubles offrent une performance totale de 8%.

 

Marché des logements locatifs

Depuis près d’un an, les logements vacants sont devenus l’un des thèmes les plus discutés sur le marché immobilier suisse. En effet, cela fait maintenant huit ans que le nombre d’objets vacants ainsi que l’offre de logements sur les divers portails Internet et dans la presse écrite ne cessent de croître.

Actuellement, un nouveau record a été atteint avec 64900 unités, dont 82% sont des logements locatifs. Et la hausse devrait se poursuivre l’an prochain. D’importants investissements dans la construction, favorisés par les faibles taux d’intérêts, continuent d’être en contraste avec la baisse de la demande finale de logements locatifs.

Après avoir atteint un pic en 2015, les loyers de l’offre ont chuté de 2,2% mi-2017. La baisse la plus marquée a été constatée dans les communes touristiques, où elle a atteint 8,6%. Les diminutions de loyer ont aussi été considérables dans les communes aisées et fiscalement avantageuses.

Ces deux dernières années, une baisse moyenne de 6,2% y a été observée. Les loyers devraient également baisser en 2018, en particulier pour les logements de taille moyenne (3 à 4,5 pièces). En revanche, les logements de plus petite taille sont toujours très prisés (maximum 2,5 pièces): on observe 1,8 abonnement de recherche pour chaque annonce dans cette catégorie.

Propriété du logement

Les prix des appartements en PPE et des maisons individuelles ont stagné en 2015 et même baissé en 2016. Par contre, 2017 s’inscrit dans un changement de tendance.

Quatre facteurs favorisent la demande de logements en propriété: davantage de transactions hypothécaires avec les compagnies d’assurance et les caisses de pension, une économie réelle stable, une offre limitée et des risques parfois sous-estimés par les acquéreurs.

Depuis 2007, le marché des PPE a plutôt été un marché des propriétaires: les vendeurs ont souvent réussi à imposer leurs prix. Cela a changé l’année dernière lorsque les prix des transactions ont baissé alors que les prix de l’offre évoluaient de manière stable.

Cette année, les prix de l’offre et des transactions semblent se développer de concert, signe que les propriétaires ont de nouveau plus de pouvoir. Selon CIFI, les prix des appartements en PPE ont subi une légère baisse de -0,2% au 3ème trimestre par rapport au trimestre précédent mais, sur une base annuelle, le taux de croissance s’élève à 1,8%. La tendance haussière devrait se poursuivre selon Wüest Partner qui s’attend à de légères hausses des prix de l’offre de 0,5%.

 

L’offre de maisons individuelles diminue depuis des années, ce qui explique que les prix augmentent continuellement. Les activités de construction neuve dans ce segment ont progressivement diminué.

Toutefois, les investissements moyens par nouvel objet construit sont aujourd’hui 50% supérieurs à ceux de l’année 2000. Les principaux moteurs de ce développement sont la hausse de la surface par objet et des standards de construction plus élevés. Selon CIFI, les prix des villas ont augmenté de 3,2% au 3ème trimestre sur une base annuelle. Pour l’année à venir, Wüest Partner s’attend à de légères hausses des prix de l’offre de 1,1%.

Surfaces commerciales

Le développement du commerce en ligne est le thème d’actualité par excellence. Les craintes des effets négatifs liés à cette évolution sont très discutées. Il y a des risques mais de nouvelles opportunités devraient découler de cette évolution, notamment sur le marché des surfaces artisanales, plus précisément dans les domaines de la production et de la recherche.

Le marché suisse des surfaces de bureaux est plutôt stable: après une baisse de 6,5% entre fin 2012 et mi-2016, les loyers des nouveaux baux conclus dans le segment des bureaux se sont stabilisés. Toutefois, l’offre reste très élevée. Ainsi, la quantité de surfaces mise en location en 2017 est de 2,7% supérieure à la moyenne de l’année précédente. Actuellement, près de 3,7 millions de mètres carrés sont mis en location. Cela s’explique surtout par la hausse des activités de construction dans ce segment.

Bien que l’indice du climat de consommation offre une lueur d’espoir aux détaillants, le commerce en ligne continue à gagner du terrain. Ainsi, la pression sur les chiffres d’affaires des commerces de détail augmente, ce qui se répercute sur les loyers des surfaces de vente (seul l’alimentaire affiche des évolutions positives).

De plus, l’augmentation du volume des projets de construction approuvés laisse supposer que l’offre pourrait encore augmenter. C’est dans ce contexte que Wüest Partner attend une baisse les loyers des surfaces commerciales de l’ordre de 3,1% en 2018.

Marché de la construction

Les investissements dans les surfaces commerciales ont continuellement baissé entre 2012 et 2016. Mais la situation a changé: Wüest Partner s’attend à ce que les investissements dans la construction de nouveaux immeubles commerciaux augmentent de 2,1% en 2017 et de 4% l’an prochain.

La plupart des investissements approuvés dans la construction dans le secteur des surfaces commerciales depuis le début de l’année 2016 concernent les immeubles de bureaux classiques partiellement utilisés pour la vente.

Dans le segment de l’habitat, environ 50 000 unités pourraient arriver sur le marché en 2018. Ce nombre dépasse nettement la demande supplémentaire induite par la croissance démographique. Et les investissements effectifs dans la construction de nouveaux immeubles multifamiliaux devraient augmenter de 0,9% en 2017 et baisser de 0,6% en 2018.