Immobilier suisse: l’UBS prévoit une baisse des loyers…mais encore

Immobilier suisse: l’UBS prévoit une baisse des loyers…mais encore

Selon la dernière étude produite par l’UBS, les prix des immeubles locatifs ont atteint des sommets et tout changement de politiques monétaires pourrait affecter la valeur des biens. De plus le marché devient concurrentiel et des baisses de loyer pointent à l’horizon. Mais qu’en est-il du marché de l’immobilier dans son ensemble ?

Légère hausse des prix attendue pour les logements en propriété

 

En 2017, les prix des appartements en PPE n’ont guère changé par rapport à 2016 alors que ceux des maisons individuelles ont augmenté d’environ 2%. La tendance devrait rester la même en 2018.

Les taux hypothécaires restent favorables pour les acheteurs. De plus, les frais courants que sont les charges d’intérêts +entretien+amortissement sont inférieur de 15% aux frais de location d’un objet équivalent.

 

 

 

La concurrence sur le marché des appartements locatifs s’intensifie encore

 

Mi-2017, 2,4% du total de ce marché était inoccupé. Ce chiffre s’approche du plus haut enregistré en 1998 (2,8%). Malgré tout, le nombre de constructions nouvelles de baisse pas et ainsi le stock de logements devrait encore augmenté d’environ 1% en 2018.

Certes les loyers dans l’arc lémanique ont perdu 9% depuis 2015 mais la Romandie (hors arc lémanique) a enregistré une hausse de 1% en 2017. Il faut donc être attentif aux différentes régions lorsque l’on parle d’une baisse de loyer probable.

 

Les rendements totaux des portefeuilles de bureaux diminuent

 

La multiplication des locaux vacants couplée à une pléthore de nouveaux projets pèsent sur la rentabilité de l’immobilier de bureaux. Le cycle économique a affecté la solvabilité à la fois des investisseurs comme des locataires et ceci a eu une incidence sur les prix.

Les investisseurs se concentrent donc sur ce que les experts de l’UBS nomment le « triangle de croissance ». Les statistiques officielles montrent que des villes comme Bâle, Berne ou Zürich voient un taux de vacance stagnant voire en recul. La situation serait la même à Genève.

 

 

Les titres immobiliers deviennent chers

L’année passée n’a pas été très bonne, en relatif, pour les actions et fonds immobiliers suisses. Les premières étaient en hausse de près de 10% et les seconds de 7% alors que le Swiss Performance Index (SPI) affichait une performance de 20%.

C’est la première fois depuis 2013 que l’immobilier sous-performe le marché suisse des actions. Pour 2018, les analystes d’UBS tablent sur une performance globale (prix du titre+dividende) d’environ 4%. Ceci représente de fait que le « gain » du dividende.

 

Les caisses de pension et les assureurs s’intéressent au marché de l’hypothèque

Jusqu’alors peu intéressés par ce marché, ces deux acteurs trouvent de nouvelles sources de rendement dans un environnement de taux négatifs. Pourquoi ?

Tout d’abord, la réglementation qui exige des normes plus strictes en matière de financement bancaire. Les exigences de Bâle III forcent les banques à détenir plus de liquidité et de fonds propres. Ensuite les taux négatifs qui sont le quotidien des investisseurs depuis 2015. Mieux vaut donc de convertir en hypothèques une partie des liquidités détenues. Comme les caisses de pension peuvent, en principe, investir jusqu’à 50% de leur patrimoine dans des titres de gage immobiliers suisses, il y a donc une belle marge de manœuvre. Pour l’instant, ces acteurs ne sont investis, en moyenne, que de presque 23%.

J'aime cet article 373
Annonce

Nos partenaires