Marché suisse de l’immobilier: que voient les experts…

Marché suisse de l’immobilier: que voient les experts…

Selon la dernière étude publiée par le Credit Suisse, le marché immobilier suisse devrait être affecté par une normalisation des taux d’intérêt en 2019. Les investisseurs immobiliers devront garder le cap dans des conditions moins favorables.

L’étude débute sur le constat de l’accélération du taux de logements vacants. Celui-ci atteint son plus haut depuis 20 ans. La principale cause de cette tendance est liée à la surproduction dans le segment locatif. Ce faisant, le taux de logement vacants a augmenté de 2,24% à 2,51% durant les 12 derniers mois.

Plus forte hausse du taux de vacances depuis 1997 et un logement locatif sur 40 est inoccupé

Tout n’est pas noir. En effet, la faible augmentation du taux de vacance pour les appartements neufs (+1%) démontre que certains projets peuvent se révéler rentable, même dans un environnement plus contraignant.

Plus forte hausse des taux de vacances en Suisse du Nord-Est et au Tessin

Logements en propriété

La tendance haussière des prix des logements en propriété se poursuit mais dans un plus faible rythme. Les prix de ce segment progressent depuis 5 trimestres et retrouvent presque leur niveau du début 2016.

Les prix des biens hauts de gamme repartent à la hausse pour les maisons comme pour les appartements alors que la demande se focalise encore sur les biens immobiliers dont les pris sont bas ou intermédiaires. A l’échelle régionale, force est de constater que les prix augmentent dans 96 des 106 régions.

Croissance modérée des prix mais hausse dans la plupart des régions

La production de logements en propriété faiblit et cette tendance devrait se confirmer ces prochaines années. En glissement annuel, les experts du Credit Suisse observent un recul de 5.6% des permis de construire d’appartements. Pour les maisons individuelles, le nombre de permis à reculer de 4,1%. Ceci se vérifie alors même que les taux d’intérêt hypothécaires restent bas. L’explication est simple : durcissement des exigences en matière de financement de la part des banques.

Croissance du volume des prêts hypothécaires et activité de construction des logements en propriété

Logements locatifs

Le recul de l’immigration des dernières années à peser sur ce segment. Nous assistons à un découplement de l’offre et de la demande. Cette suroffre a pour conséquence une pression à la baisse des loyers. Au 2ème trimestre 2018, les loyers ont reculé en glissement annuel de 1,2%. Cette situation est nouvelle depuis près de 12 ans. Mais il n’en demeure pas moins que les nouveaux locataires paient en moyenne des loyers en hausse de 17% par rapport à 2005.

Evolution des loyers et taux hypothécaire moyen

Les déséquilibres entre l’offre et la demande affecteront évidemment le marché de la location. Les vacances ne concerneront plus seulement le parc existant mais vont s’étendre aussi dans le segment des logements neufs. Le pouvoir des bailleurs en dehors des centres aura tendance à s’étioler et même le recours à un marketing soutenu et à des incitatifs ne suffiront plus à inverser cette tendance.

Immobilier de bureau

Le nombre de surface de bureaux et de vente vacantes a stagné voire même diminué sauf à Genève. Le canton a connu une forte augmentation avec une disponibilité de 226 727 m2. Cette hausse concerne les surfaces cherchant des locataires depuis plus de trois ans et celles qui ne sont occupées que depuis quelques mois. La branche de la finance pèse sur les statistiques car elle libère plus de bureaux qu’elle n’en demande.

Evidemment que la conséquence est une baisse des loyers. Si Zürich voit une baisse de 0,3%, Genève souffre d’un repli de 8%. Selon le Credit Suisse, ce recul devrait se stopper dans la plupart des régions grâce à la santé de l’économie suisse.

Evolution des surfaces commerciales vacantes et loyers des bureaux

Surfaces de vente

Comme il avait déjà été écrit, le changement d’attitude des consommateurs qui se tournent vers le e-commerce ou qui pratiquent le « tourisme » d’achat affecte encore ce segment. La perte de chiffres d’affaires se traduit par une diminution de la demande de surfaces de vente des détaillants.

Mais l’e-commerce a aussi des effets positifs. En effet, les flux de marchandises affectent positivement le secteur de la logistique. Selon les experts, la progression des livraisons de petits colis, la prise en charge du dernier kilomètre et la gestion des retours ont pour conséquence un investissement dans les réseaux de transports ainsi que dans les installations de logistiques. Alors que les rendements globaux des surfaces de vente se replient depuis 2012, ceux des surfaces logistiques augmentent depuis 2014. Le constat est le même pour les loyers de ces deux segments.

Rendements des cash-flows et découplage de ceux-ci entre les différents segments

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