Etude annuelle du marché immobilier suisse par UBS

Etude annuelle du marché immobilier suisse par UBS

Les prix des logements en propriété stagnent et le volume des hypothèques ne croît que lentement. Les propriétaires de surfaces commerciales doivent trouver de nouvelles stratégies pour séduire les occupants. La demande de surfaces de bureaux devrait augmenter en 2019.

Marché du logement en propriété

Le ralentissement sur le marché des crédits hypothécaires freine l’indice

La situation sur le marché du logement s’est détendue. Depuis 2015, les prix à l’achat n’ont guère augmenté même dans un environnement économique favorable. De plus, le volume des prêts hypothécaires aux ménages a augmenté très lentement. Il est vrai que les taux étaient attrayants mais les conditions d’octroi de crédit se sont resserrées. Ces évolutions ont entraîné une baisse de l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble qui, en 2018, a quitté la zone dite «risque» pour la première fois depuis mi-2012.

La détente sur l’ensemble du marché dissimule l’existence de nouveaux déséquilibres. Les ménages cherchant un logement dans les centres urbains échouent souvent à trouver un emprunt faute de revenus ou de fonds propres suffisants.

Ces ménages ont donc fait des concessions sur l’emplacement et sur la taille du logement. Le déplacement de cette demande a distordu les prix relatifs sur le marché du logement. Selon le cabinet Fahrlänger Partner, les prix d’achat des logements dans le segment supérieur ont reculé d’environ 15% depuis 2015 alors que ceux du segment moyen ont augmenté de 11%.

Si le ratio prix/revenu élevé ne représente pas un obstacle à l’achat d’un bien grâce aux taux d’intérêt bas, il représente toutefois un risque majeur si ceux-ci devaient monter rapidement. Les experts d’UBS pensent que les normes d’obtention d’un crédit sont suffisamment strictes pour que le risque d’une bulle spéculative soit faible. Ils tablent même sur une légère augmentation des prix des logements en propriété.

Marché locatif

Les constructions neuves font pression sur les loyers des appartements modernes

La concurrence sur le marché du logement locatif devrait continuer de s’intensifier, pour culminer à la fin de cette année avec environ 80 000 logements vacants (PPE et villas inclus). L’année dernière, en Suisse, les loyers demandés (loyers pour les nouveaux baux, les premières locations et les relocations) ont reculé d’environ 2% et devraient encore diminuer d’autant en 2019. Cette année, les loyers dans les périphéries, sujettes à un taux de vacance élevé, pourraient même baisser jusqu’à 5%, tandis que dans les centres, ils devraient rester stables.

Entre-temps, les immeubles neufs ne génèrent guère plus de revenus locatifs que les appartements modernes construits entre 2000 et 2010. Ces derniers sont donc particulièrement exposés à la concurrence des immeubles neufs, car ils s’adressent à des groupes cibles similaires et sont dès lors contraints d’abaisser leurs loyers.

En revanche, le segment de prix inférieur, dans des immeubles datant des années 1960 et 1970, n’est guère affecté par la concurrence des nouveaux bâtiments locatifs, car il attire une autre catégorie de clientèle.

Marché des surfaces commerciales

Baisse des rendements sur le marché des surfaces de vente

La baisse des rendements des surfaces commerciales est flagrante. En 2011, le rendement global était supérieur à 8% alors qu’il n’atteint que 4,5% en 2017. Les loyers à l’offre des surfaces commerciales ont baissé en moyenne suisse de 8% depuis 2012. A Genève et à Berne on observe une baisse de l’ordre de 20%.

Malgré ces baisses de loyer, beaucoup d’occupants de longues dates ont dû fermer boutique pour des raisons économiques. Seuls le segment des locaux de prestige reste stable. Les loyers à l’offre pour les emplacements de pointe à Zürich et à Genève ont même augmenté d’environ 4% depuis mi-2017.

La demande de surfaces dans le segment des bureaux devrait augmenter cette année et ainsi réduire la suroffre existante. L’emploi dans l’activité de bureau a augmenté d’environ 2% en 2018. La finance, la technologie et l’administration ont créé 26’000 emplois l’an dernier. Le total des surfaces est toutefois resté stable par rapport à 2017.

Marché divisé en deux

Dans certaines parties des grandes agglomérations, les prix des bureaux devraient même pouvoir augmenter. Le marché genevois reste néanmoins problématique, car la construction soutenue de grands projets empêche toute détente. En douze mois, le surfaces inoccupées ont augmenté de 40% (70’000 m2) portant le taux de vacance à près de 5%.

La situation ne devrait pas se détendre avec les deux projets « Pont-Rouge » et « Quartier de l’Etant ». A eux seuls, ils créeront 250’000 m2 de surfaces de commerces et de bureaux supplémentaires d’ici 2023.

Fonds et actions immobiliers

En 2018, les fonds immobiliers suisses ont vu leurs prix se déprécier de 8%. Cette baisse s’explique en partie par l’émission de nouvelles parts pour 1 milliard de francs. Cette somme a permis des acquisitions relativement coûteuses. A ceci s’ajoutent les prévisions de hausse de taux qui ont refroidi l’ardeur des investisseurs. Les agios se sont contractés d’environ 16%.

Chiffre-clés des principaux fonds immobiliers cotés en Suisse

En 2018, le rendement global des actions immobilières a terminé l’année pratiquement inchangé. Par contre, les gains en capital, qui en 2012 représentaient 38% des bénéfices cumulés des sociétés ont chuté pour atteindre 15% en 2018. Il faut donc moderniser donc investir dans des objets existants pour augmenter à la fois leur valeur vénale et locative.

Chiffre-clés des principales actions immobilières cotées en Suisse

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