Dans la dernière étude publiée par l’UBS sur le marché immobilier, les experts nous livrent quelques tendances qui sont des cibles d’investissement.

Dans la dernière étude publiée par l’UBS sur le marché immobilier, les experts nous livrent quelques tendances qui sont des cibles d’investissement.

Dans les premières pages, Matthias Holzhey évoque sept tendances immobilières «en vogue». Derrière ce chiffre biblique, nous retrouvons les micro-appartements, les résidences d’étudiants, celles pour personnes âgées, les locations de tourisme de courte durée, le coworking, le self-stockage et les surfaces logistiques.

Ces tendances sont le résultat de plusieurs facteurs dont l’individualisation, l’urbanisation, la mondialisation, le vieillissement, et la numérisation. Ainsi les immeubles qui sont ciblés pour répondre à un ou plusieurs de ces facteurs devraient offrir une croissance des revenus à long terme.

Cela semble simple et facile à comprendre mais dans ces cas de niche, la performance dépend fortement du cycle immobilier en question. Katharina Hofer se joint à Matthias Holzhey pour tenter d’expliquer que si l’attente d’une demande durable donne un sentiment de sécurité, ces tendances retrouvent une moyenne historique et ainsi n’offrent que rarement un rendement supplémentaire à long terme. Les exemples sont nombreux parmi lesquels nous retrouvons les flux «campagne-ville» puis le retour au «vivre à la campagne». A cela s’ajoute que «le neuf ne reste pas neuf» et il faut aussi penser aux fonds de rénovation ou aux effet de mode architecturale. Le graphique suivant illustre le marché de l’immobilier dans les communes touristiques.

Un troisième expert, Maciej Skoczek, explique que la baisse des coûts hypothécaires augmente la capacité à payer pour les logements situés dans les centres urbains. En 2019, les prix à l’achat des logements en Suisse ont augmenté d’environ de 2% en moyenne. Cette moyenne concerne les maisons unifamiliales mais aussi les appartements. Evidemment les prix ont augmenté plus fortement dans les régions urbaines à l’économie dynamique. Selon Wüest Partner, les agglomérations de Zurich et de Bâle ou la région lémanique, les prix à l’achat ont parfois grimpé de plus de 4% en 2019.

Mais tout n’est pas rose car dans les meilleurs emplacements, les coûts de capital (frais hypothécaires et coût d’opportunité des fonds propres) représentent environ 50% des charges courantes d’un logement en propriété. A cela s’ajoutent un apport personnel important et des revenus suffisants alors même que les prix sont élevés. Donc de nouvelles fortes hausses de prix semblent peu probables.

Dans le segment des logements (PPE) destinés à la location, le choix de la zone est important. En effet, dans les zones résidentielles attrayants, le rendement de ces objets n’est que de 2 à 3% (environ 1% après impôts). Il faudrait donc que la plus-value à la revente soit significative pour que ces biens soient de très bons investissements.

Par contre, pour les institutionnels, les immeubles locatifs sont encore plus intéressants que les obligations. Evidemment, avec des rendements obligataires inférieurs à zéro, tout rendement «positif» semble attractif. Considérant que les caisses de pension investissement pour le long terme, les hypothèses formulées par les experts d’UBS sont justifiables. Il n’en demeure pas moins que ces rendements absolus comme relatifs restent bas et comportent certains risques surtout dans des zones à risque comme le Tessin ou le Jura.

Les marchés des surfaces commerciales et de bureau n’offrent guère de rendement exceptionnel. Il faut dire que ces segments souffrent du ralentissement de la croissance de l’emploi ou d’une baisse de la demande de surfaces de vente au détail. De plus l’offre ne cesse de croître ce qui engendrera un certain déséquilibre entre l’offre et la demande d’où baisse de loyer.

Finalement, l’attrait s’effrite sur les fonds immobiliers. Les agios ont fortement augmenté en 2019 grâce à la recherche de rendement de la part des investisseurs. Il faut donc redouter un changement de donne en 2020 car ces niveaux d’évaluation ne sont guère attractifs et considérant la morosité du marché, les experts d’UBS doutent de la durabilité des dividendes.

Alors faut-il ajouter de l’immobilier dans son portefeuille? Peut-être que oui pour les clients institutionnels et peut-être que non pour les particuliers, à l’exception d’un investissement dans une résidence principale.