La situation du secteur immobilier est sujette à des incertitudes. Les investisseurs pourraient craindre que la crise actuelle puisse avoir des conséquences négatives sur les rendements des fonds immobiliers et être tentés de se défaire de leurs parts.

Une étude de l’équipe «immobilier indirect» de la banque cantonale de Zurich met en lumière les modalités et les risques de la détention de parts de fonds immobiliers.

Comment se traitent les fonds?

Pour les fonds immobiliers suisses cotés en bourse, la liquidité quotidienne est normalement assurée par les acheteurs et vendeurs de fonds donc par le marché secondaire. Mais les détenteurs de parts peuvent aussi restituer celles-ci à la direction émettrice du fonds mais à certaines conditions. Ils peuvent soit :

  • Demander la reprise des parts en fin d’exercice comptable moyennant un préavis de 12 mois. Mais la direction du fonds peut prévoir un délai supplémentaire si les rachats sont trop importants.
  • La direction du fonds peut rembourser de manière anticipée les parts résiliées pendant un exercice. Que le remboursement soit ordinaire ou anticipé, il aura lieu dans les 3 mois qui suivent la clôture de l’exercice.

En cas de restitution ordinaire de parts via la direction du fonds, le remboursement aura lieu dans un délai minimal de 15 mois.

Attention, il n’existe pas de marché secondaire pour les fondations de placement immobilier qui sont soumises à la LPP et à la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle.

Pourquoi des rachats et quand?

Pour les analystes de la banque zurichoise, le contexte actuel pourrait être favorable à des rachats de parts. Attention, un rachat ne se fait que si le montant du remboursement est supérieur au cours obtenu sur le marché secondaire, c’est-à-dire si le fonds se négocie avec une décote. Le graphique suivant montre que quelques fonds se trouvent dans cette situation.

 

 

Cependant le montant du remboursement comporte plusieurs frais. Dans une procédure normale le montant du remboursement dépend de la valeur nette d’inventaire du fonds après déduction d’une commission qui peut s’élever à 5% au maximum. Mais si les rachats sont très importants, la direction du fonds peut partiellement liquider le fonds. Alors d’autres frais seront perçus tels les droits de mutation, les frais de notaires et les taxes. Ceux-ci peuvent atteindre 5% en cas de vente d’immeubles.

Donc l’investisseur peut se retrouver face à un niveau de décote qui ne suffirait pas à couvrir tous ces frais. Donc un rachat ne vaut la peine que si le niveau de décote intègre tous les frais potentiels comme le montre le graphique suivant.

 

Comment les fonds immobiliers trouvent-ils des liquidités?

Il existe différentes solutions pour faire face à une vague de rachat pour les directions de fonds de placements immobiliers. La première est tout simplement de renoncer à verser un dividende ou du moins de le réduire. La deuxième est d’émettre de nouvelles parts mais dans le cas d’une forte décote, cette solution est pratiquement exclue.

Les fonds peuvent aussi recourir à de l’endettement. La loi prévoit que le taux d’endettement de 30% peut être temporairement augmenté à 50%. Actuellement le taux d’endettement moyen des fonds est de 22%. Cette solution n’est pas très favorable pour les investisseurs.

Les trois dernières solutions sont relativement radicales. Le fonds peut se restructurer via la création d’un véhicule d’investissement spécial dans lequel se trouveraient tous les biens ayant des problèmes. Ceci aurait un fort impact négatif sur le cours du fonds. La direction peut aussi fermer temporairement le fonds ce qui permet de liquider plus tranquillement certains biens immobiliers. Finalement, si la vague de rachat est trop importante, le fonds peut être tout simplement liquidé. Dans ce cas, les investisseurs devront attendre plusieurs années pour toucher quelque denier.

Comme pour tout investissement, les investisseurs doivent impérativement se renseigner sur les positions des fonds qu’ils achètent ainsi que sur les modalités de remboursement. Les placements immobiliers n’échappent pas à la règle. N’oublions pas que quand tout va mal, les vendeurs se pressent au portillon. Un investisseur averti en vaut deux.