Les experts de IAZI-CIFI ont livré leur analyse du marché immobilier suisse pour le deuxième trimestre de cette année.

Le 6 juin, après une période de confinement de plus de deux mois, la Suisse est revenue à une routine quotidienne qui s’accompagne toutefois encore de nombreuses règles et précautions. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) s’attend à ce que l’année 2020 soit marquée par la plus forte chute du PIB depuis des décennies. Heureusement, le marché immobilier a pu sortir relativement indemne du premier semestre. Les perspectives pour les immeubles à usage commercial sont toutefois plus sombres. Malgré le soutien financier de la Confédération et une forte augmentation des dépenses de consommation, le commerce de détail, déjà affaibli, est mis à rude épreuve. La croissance importante du commerce en ligne et du tourisme d’achat dans les zones frontalières constitue déjà un défi pour les détaillants suisses depuis des années. La crise de la Covid-19 va encore accélérer les changements structurels. Les liquidations d’entreprises entraîneront un nouvel excédent de surfaces commerciales sur le marché, ce qui pourrait exercer une pression sur les loyers.

Après que le marché des bureaux ait montré des signes de reprise en début d’année (ces derniers auraient pu signifier la fin de la longue traversée du désert), la détérioration des perspectives économiques risque, dans un premier temps, de perturber cette stabilisation. Si les données relatives au marché du travail continuent à se dégrader, les entreprises reporteront leurs projets d’expansion à des jours meilleurs, ce qui entraînera une moins bonne absorption des surfaces de bureaux. En revanche, les prix de l’immobilier résidentiel sont restés stables. Il semble presque que la crise de la Covid-19 soit en train de passer sans laisser de traces dans ce segment. Au deuxième trimestre 2020, l’indice SWX IAZI Private Real Estate Price Index pour le marché résidentiel privé (villas et appartements en PPE) affiche une augmentation de 0.7%. Cette valeur est restée quasi inchangée par rapport au trimestre précédent (0.8%).

+0.34% pour le premier semestre 2020

Prix de transaction de l’immobilier résidentiel

Au deuxième trimestre, la croissance des prix des villas reste constante et positive à 0.7% (trimestre précédent: 0.8%). Sur une base annuelle, la croissance des prix a été minime, pour atteindre 3.3% (année précédente: 3.1%). «La demande d’immobilier résidentiel est restée intacte, et suffisamment de personnes continuent à réaliser leur rêve de posséder leurs quatre murs», déclare Donato Scognamiglio. «Il n’est pas exclu que le lockdown ait aussi encouragé de nombreuses familles à revoir leurs besoins en matière de logement.» Le Swiss Real Estate Offer Index indique également une hausse minime à 1.2% pour les villas au deuxième trimestre (trimestre précédent: 1.1%). Le «Swiss Real Estate Offer Index» sert d’indicateur avancé pour l’évolution future du marché immobilier suisse.

L’évolution des prix de 0.7% pour les appartements en PPE, au deuxième trimestre, est identique à celle des villas (trimestre précédent : 0.9%). Sur une base annuelle, la hausse des prix a été minime, pour atteindre 3.4% (année précédente: 3.3%). Selon le «Swiss Real Estate Offer Index», les appartements en PPE ont connu un léger ralentissement de la croissance des prix de 0.6%. Toutefois, l’évolution des prix sur une base annuelle reste stable et à un niveau élevé de 2.8%.

Prix de transaction des immeubles de rapport

Avec une croissance de 0.4% au deuxième trimestre, les prix des immeubles de rapport ont légèrement baissé par rapport au trimestre précédent (0.8%). Sur une base annuelle, la croissance des prix a diminué pour atteindre un niveau élevé de 2.1% (année précédente: 4.4%). «Ce léger fléchissement de la croissance des prix signifie à mon avis que les règles plus restrictives pour l’octroi d’hypothèques destinées à financer des immeubles de rendement ont provoqué ce ralentissement attendu de la croissance», déclare Donato Scognamiglio. L’«effet coronavirus» ne s’est pas encore fait sentir sur ce marché. Les processus décisionnels dans le secteur de l’immobilier sont plutôt lents, du moins par comparaison. «En outre, les immeubles résidentiels de rendement sont toujours un véhicule d’investissement populaire qui continue de soutenir la demande. Cet or en béton a désormais perdu un peu de son éclat mais en aucun cas de sa solidité», déclare Donato Scognamiglio.

Au deuxième trimestre, la performance des immeubles de rapport s’élève à 0.4% (trimestre précédent: 1.6%). Sur une base annuelle, la performance affiche encore un taux élevé de 5.3% (année précédente: 7.7%). La performance équivaut au rendement total, soit le rendement des cash-flows nets plus l’évolution des valeurs.

 

Source: IAZI-CIFI