Lors d’un précédent article, j’évoquais les avantages qui existent à amortir l’emprunt de sa résidence principale. Je mentionnais également la différence entre les amortissements direct et indirect.Étant donné que l’amortissement direct est facile à comprendre, nous allons à présent nous concentrer sur l’amortissement indirect. Cela consiste à économiser un certain montant pour faire face à la dette dans le futur. Cette méthode permet de rentabiliser son capital à un taux plus ou moins élevé en fonction du support d’épargne retenu, et ce sans réduire sa dette.

C’est ce que l’on appelle l’effet de levier. Voyons comment vous pourriez en profiter, et évaluons, à travers quelques chiffres, l’influence du rendement sur le volume d’épargne à dédier au remboursement. N’oubliez pas que chaque situation nécessite sans doute une réponse sur mesure!

Quel montant consacrer à son épargne?

La première consiste (indépendamment que vous soyez locataire ou propriétaire) à réaliser un budget. En évaluant de manière cohérente vos dépenses, et sans forcément vous limiter, vous pourrez définir le solde positif à attribuer à votre épargne.

La deuxième méthode revient, une fois devenue propriétaire, à mettre de côté la différence entre le coût historique moyen hypothécaire de 4.5% et le prix réel de votre dette. Si vous avez signé un taux à 1%, vous pourriez placer au moins 3.5% de la valeur de la dette.

Une dernière possibilité revient à épargner systématiquement 20% de vos revenus. Avec des enfants en bas âge et des frais de garde élevés, ce sera compliqué. Mais en tant que célibataire ou lorsque les enfants iront l’école, ce serait idéalement vers quoi tendre. Je reçois avec plaisir votre méthode pour définir votre épargne disponible.

Pour rappel, si vous décidez de rembourser votre dette sur quinze à vingt-cinq ans, il vous faudrait respectivement épargner entre 6.7% et 4% de la valeur de l’hypothèque chaque année.

Grâce aux rendements et aux éventuelles économies fiscales, vous pourrez aisément réduire cette part d’épargne. Nous y reviendrons plus bas.

Profiter de l’effet de levier

Avant d’aller dans le détail, éclairons l’effet de levier avec un cas concret.

Vous êtes locataire dans la superbe Suisse romande. Manque de bol, vous habitez l’un des cantons les plus chers de notre pays. Vaud par exemple. En plus de payer des impôts astronomiques, votre loyer est exorbitant. Mettons qu’il se monte à 40’000.- par année.

À force de travail et d’économies, et malgré les règles de limitation introduite par la Finma en 2012 (vous exigeant d’injecter un minimum de 10% de liquidités avant de toucher à votre deuxième pilier), vous achetez un bel appartement ou une maison pour 1’500’000.- francs.

Dans le schéma classique (20% de fonds propres et 80% de dette), vous empruntez 1’200’000.- auprès d’un établissement financier, banque ou assurance peu importent.

Au taux de 1% annuel, votre facture d’intérêts se monte à 12’000.- par an. En ajoutant les charges courantes et un petit montant pour les travaux d’entretien de long terme, vous atteignez au total les 20’000.-, soit la moitié de votre loyer précédent.

Sans rendement, autant amortir directement la dette

Fort des trois méthodes citées plus haut pour définir le montant de votre épargne, vous posez quelques chiffres.

Au taux hypothécaire moyen historique de 4.5%, la dette de 1.2 million coûterait 54’000.- chaque année. En versant directement ce montant chaque année, vous rembourserez votre dette en à peine plus de 22 ans.

Il y a un hic: certes, vous payez 20’000.- de loyer en moins par an, mais vous ne pouvez raisonnablement pas atteindre ces 54’000.- d’épargne chaque année. Sauf à tirer un trait sur les vacances…

Vous réfléchissez et calculez d’une autre façon : vous divisez la dette par 25 ans. Le montant d’épargne nécessaire pour éteindre la dette diminue à 48’000.- par an. Vous avez «gagné» 6’000.- mais vous restez encore loin des 20’000.- «libre» que vous avez dégagé en devenant propriétaire.

Le rendement vous aide à baisser la quantité d’épargne

Certains d’entre vous articuleront que ces rendements sont inatteignables, tandis que d’autres diront qu’ils sont trop bas. Pour les plus pessimistes, je vous renvoie à cet article et vous rappelle que nous parlons des 25 prochaines années. Pour les plus optimistes, je vous recommande d’appliquer le principe comptable de la prudence et tant mieux si vous obtenez plus et plus vite.

Bref, le montant d’épargne à investir chaque année en fonction du taux de rendement attendu est le suivant:

  • Pour rembourser votre dette de 1.2 million sur 25 ans et compte tenu d’un rendement moyen annuel de 2% sur votre épargne (amortissement indirect), vous devriez consacrer 37’000.- au remboursement de la dette chaque année.
  • Avec un rendement moyen annuel de 3%, vous devriez consacrer 33’000.-
  • Avec un rendement moyen annuel de 4%, vous devriez consacrer 29’000.-
  • Avec un rendement moyen annuel de 5%, vous devriez consacrer 25’000.-

Le rendement des capitaux est donc un élément important à considérer lorsque l’on organise son épargne et que l’on fixe ses objectifs. Ce dernier chiffre de 25’000.- s’approche des 20’000.- libérés par l’achat immobilier. En ajoutant (ou plutôt en déduisant) les éventuelles économies fiscales, vous baisserez encore ce montant.

Vous êtes maintenant prêt à structurer votre épargne. Les possibilités sont nombreuses et vont du rachat de 2e pilier au dépôt d’investissement en fonds de placement, en passant par les 3es piliers bancaires et assurances. Nous verrons dans un prochain article et au travers d’un exemple une configuration d’épargne possible.