Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,5 au quatrième trimestre 2020. Le baromètre s’est donc affaibli, passant de la zone «risque légèrement marqué» à la zone «risque modéré». Toutefois, la valeur se situe à la limite de ces zones et la poursuite du développement reste incertaine.

Comme au troisième trimestre 2020, la forte amélioration des chiffres et des perspectives de l’économie suisse d’exportation et la stabilité de la consommation intérieure sont les principaux responsables de l’affaiblissement des risques. Le Purchase Manager Index Industry (PMI) affiche une valeur qui se situe à nouveau clairement dans la zone de croissance. C’est un signal positif. Toutefois, le confinement (à partir du 18 janvier 2021) affaiblira gravement la consommation privée en Suisse. En outre, le secteur industriel est également susceptible de ressentir les conséquences négatives de la troisième vague de coronavirus qui se répand dans le monde entier.

Quelques points clés

L’éventail des offres de taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires reste important. Nous voyons certains signes indiquant que la pression concurrentielle entre les fournisseurs de prêts hypothécaires s’intensifiera à nouveau dans les prochains mois. En outre, compte tenu de la persistance de l’environnement de taux d’intérêt négatifs, les banques intensifient leurs activités de prêt, c’est-à-dire de financement. Cette situation devrait continuer à exercer une pression modérée sur les marges historiquement importantes des investisseurs hypothécaires et tendre vers une baisse des taux.

A noter que sur l’ensemble du quatrième trimestre, la fourchette de l’hypothèque à taux fixe sur 10 ans reste énorme. Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts.

Le pourcentage des prêts hypothécaires par rapport au total des actifs était en moyenne de 58% au quatrième trimestre. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier. Rappelons que la valeur limite est de 66%.

Au quatrième trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les d’appartements en propriété (PPE) a progressé de 1,7% (plus forte hausse trimestrielle depuis 2012). Et ce n’est pas tout: avec un indice de 166,2 points, un sommet historique a même été atteint. La forte hausse du quatrième trimestre est principalement due aux prix de l’offre des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2,3% (1,3% au troisième trimestre 2020), tandis que les prix de l’offre des appartements en propriété n’ont que légèrement augmenté de 1,1% (0,2% au troisième trimestre 2020). En période de faible mobilité et d’augmentation du home office, les maisons individuelles sont privilégiées par les acheteurs en raison de leur plus grande surface habitable et de leur caractère privé. Cela a conduit à une augmentation de 4,2% des prix de l’offre en 2020.

Les experts de MoneyPark portent un regard plus critique sur la situation des immeubles de rendement (buy to let). Le niveau des prix a atteint un niveau problématique dans de nombreuses régions ces dernières années et la demande en location est très limitée, en particulier dans les zones rurales. Dans de nombreux cas, il en résulte un risque accru d’inoccupation. Néanmoins, l’activité de construction d’immeubles locatifs reste élevée. Ainsi, l’offre devrait continuer à croître sans augmentation apparente de la demande.

Le marché de l’immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles, si l’activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente. Le marché des bureaux doit faire face à la baisse de la demande due à la hausse de home office, et dans le cas des biens commerciaux, la baisse des ventes physiques au détriment du commerce en ligne oblige à optimiser davantage les coûts ou à fermer des succursales.

 

Source : MoneyPark Real Estate Risk Index T4 2020