Les rendements de la classe d'actifs attirent un nombre croissant d'investisseurs.

Cet article a été publié initialement le 01.12.2016 dans La Lettre N°3

 

Michel Dominicé

L’illiquidité source de rendements

Les taux d’intérêt nuls ou négatifs que nous connaissons en francs suisses depuis plusieurs années ainsi que dans la plupart des grandes monnaies ont exercé une pression nouvelle sur les gérants de fortune. Jusque-là, ils étaient habitués à se confiner aux actifs liquides. Les actions cotées et les obligations constituaient généralement l’essentiel de leur univers d’investissement. Mais la baisse des rendements obligataires amorcée depuis des années 80 a atteint des niveaux inédits. En franc suisse, pour la première fois de l’histoire, les obligations de la confédération à 10 ans ont affiché à partir de janvier 2015 des rendements à maturité négatifs (voir figure 1).

 

Source : BNS

La recherche de la performance a créé un engouement renouvelé pour les actifs offrant toutes sortes de primes de risque, notamment les obligations à haut rendement ainsi que les actions. De part et d’autre, la demande accrue des investisseurs a diminué les primes ce qui s’est traduit par une réduction des spreads obligataires et une appréciation des bourses.

Les primes de risque liées à la relative illiquidité des actifs ont aussi stimulé la demande de la part des investisseurs mais dans une moindre mesure tant la crise de 2008 a créé de traumatisme dans ce domaine. C’est dire que le risque d’illiquidité est en fait un de ceux qui rémunère le plus généreusement les investisseurs dans l’environnement actuel. C’est pourquoi les taux obligataires très bas n’ont pas entraîné de chutes comparables dans les rendements de l’immobilier et l’immobilier est resté une source de rendements tout-à-fait acceptables.

 

La structure du fonds immobilier pour créer la liquidité

Investir dans l’immobilier à travers des fonds permet de profiter de ses rendements tout en se donnant la possibilité de trouver de la liquidité. En effet, tandis que les biens immobiliers sont typiquement peu liquides et que les transactions sont coûteuses, un promoteur de fonds peut créer un marché des parts qui peut devenir relativement liquide. Ce degré de liquidité dépend de plusieurs facteurs : la taille du fonds bien évidemment, mais plus encore le nombre d’investisseurs. Plus il y en a, plus les parts tendent à être liquides.

La diversité du type d’investisseurs comme par exemple des personnes privées mêlées à des investisseurs institutionnels aide à stimuler le marché car les investisseurs dans le fonds ne réagissent pas forcément aux mêmes signaux dans leurs décisions de placement. La présence d’un agent facilitateur prêt à fournir des parts au marché ou au contraire à en reprendre en tout temps est très importante, notamment dans un marché naissant. Ce même agent, peut aider à réaliser les transactions importantes en recherchant des contreparties pour des grandes quantités de parts offertes ou demandées.

 

Source: Swiss Fund Data

La propriété indirecte, ses attraits et ses défauts

Pour beaucoup d’investisseurs, l’immobilier est perçu comme une valeur stable et tangible, qui permet de faire fructifier son capital sous son contrôle direct et sans passer par des intermédiaires. De ce point de vue, le fonds immobilier ne conserve que partiellement ces qualités. Il y a un intermédiaire, l’opérateur du fonds, entre les immeubles et le détenteur du capital.

Cette situation présente aussi des avantages : l’investisseur est déchargé du souci du propriétaire, il n’a pas de temps à consacrer à la chose et il peut se reposer sur une équipe de gestion professionnelle, le tout sous la protection du système de surveillance propres aux placements collectifs de capitaux. Le fonds immobilier apparaît dès lors comme l’outil idéal pour l’investisseur passif, cela d’autant plus qu’il est assorti en Suisse d’un réel avantage fiscal puisque le fonds paie les impôts à des taux avantageux sur le revenu ainsi que ceux sur la fortune pour le compte du porteur de parts. Les performances affichées sont donc nettes de tout impôt.

Cet avantage existe à condition que le fonds détienne les immeubles en propriété directe plutôt que via des sociétés anonymes. Les résultats des fonds immobiliers suisses ont été tout-à-fait probants ces dernières années comme on le constate sur la figure 2 qui montre une performance annuelle moyenne de près de 5.4% et assez régulières à travers les années. Pour l’avenir, il est clair qu’une hausse éventuelle des taux d’intérêt pourrait affecter le prix de l’immobilier, mais il convient de rappeler que l’immobilier bénéficie encore d’un rendement moyen d’environ 4% en Suisse ce qui procure à l’investisseur une protection que les obligations n’offrent pas.

 

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