La réduction des émissions prévue par l’accord de Paris exige que la plupart des bâtiments existants respectent davantage l’environnement. Le coût des rénovations nécessaires à cette fin pèsera sur les rendements, mais d’après une étude de Fidelity International, le coût d’une inaction prolongée pourrait être encore beaucoup plus lourd. Il est donc judicieux pour les investisseurs d’examiner à quel bénéfice ils sont disposés à renoncer à court terme pour protéger la valeur de leurs biens à long terme.

Par Kim Politzer & Aymeric de Sérésin

Environ 97% des bâtiments commerciaux existants ne pourront atteindre une consommation énergétique nette nulle dans leur état actuel. S’ils sont laissés tels quels, ils seront de plus en plus difficiles à vendre ou à louer. Ce constat a abouti à la théorie d’une «décote du polluant» sur le marché européen de l’immobilier, mais à ce jour, rares ont été les tentatives déployées pour quantifier cette décote. Nous avons mené une analyse sur la base de tendances récentes et d’hypothèses raisonnables sur l’évolution du marché après le COVID-19, qui nous permet d’affirmer que la décote du polluant sera suffisamment importante pour qu’il soit prudent d’investir dans la modernisation des bâtiments.

Les investisseurs découvrent peu à peu ce concept. Ils ne se contentent désormais plus de consulter le score global des critères ESG des actifs réels d’un portefeuille (indice GRESB), mais escomptent que la durabilité soit le fil rouge de la conception des bâtiments et que des données démontrant son impact soient publiées pour l’attester. Les occupants formulent eux aussi davantage d’exigences, tandis que les experts intègrent de plus en plus les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs estimations.

L’influence des occupants, des investisseurs et des experts sur la décote du polluant

Nous distinguons trois mécanismes par lesquels l’attention croissante accordée aux facteurs ESG devrait entraîner une décote du polluant. Le premier réside dans la demande des occupants à mesure que les normes du secteur s’imposeront. Les attentes du marché se focalisent de plus en plus sur les bâtiments affichant un niveau de certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method, méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments) au moins Très bon ou un label LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, leadership dans l’énergie et la conception environnementale) Argent.

Mais les occupants ne s’intéressent pas seulement à la consommation d’eau et d’énergie et à la gestion des déchets. En effet, la crise sanitaire a braqué les projecteurs sur le «S» des facteurs ESG et dopé la demande d’atouts liés à la santé. L’on peut notamment citer à ce titre une bonne qualité de l’air et une bonne ventilation, un accès sans contact, des aménagements tels que des salles de sport et des espaces de plein air, et des équipements pour le dernier tronçon des déplacements, tels que des parkings pour vélos et des douches. Les occupants potentiels recherchent des certifications d’organismes comme l’International WELL Building Institute, qui certifie les espaces contribuant à la santé et au bien-être des personnes, et WiredScore, qui analyse la connectivité numérique. Pembroke, un gestionnaire immobilier, a conclu à l’issue d’une étude récente auprès d’occupants que beaucoup s’attendent à ce que la demande de caractéristiques de ce type s’intensifie après la pandémie et que les bâtiments qui en sont dépourvus pourraient déplorer une faible demande, une progression moindre des locations et une baisse des loyers.

2021.09.07.Fidelity présence humaine
Occupiers want buildings that support healthy humans

Le deuxième mécanisme a trait à la demande des investisseurs. À mesure que le nombre de fonds immobiliers classés selon l’article 8 ou 9 du règlement européen sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers augmentera, la qualité des bâtiments et la manière dont ils sont utilisés gagneront également en importance. L’approche de la simplicité consistera à acheter des bâtiments déjà certifiés, ce qui créera une bonification de l’écologique et une décote du polluant encore plus marquées.

Enfin, le troisième mécanisme passe par le processus d’évaluation. Les grands instituts d’expertise recrutent actuellement des spécialistes du domaine ESG et ils ne tarderont pas à inclure dans leurs calculs les investissements requis pour moderniser un bâtiment de façon à satisfaire à des normes environnementales plus élevées ou les coûts de la compensation des émissions de carbone si un bien est délaissé.

La décote du polluant en chiffres

Il suffit de quelques hypothèses simplifiant la situation pour estimer quelle proportion pourrait atteindre la décote du polluant. Imaginons ainsi deux biens, l’un «écologique» et l’autre «polluant», dont le loyer et la valeur de départ sont identiques. Les loyers des bureaux de première qualité ont progressé en moyenne de 3% au cours des dix dernières années en Europe occidentale. Nous pensons néanmoins que cette hausse sera nettement plus modeste au cours des cinq prochaines années à cause des bouleversements qui ont frappé récemment les lieux de travail et de l’adoption probable de formes de travail hybrides. Aux fins de notre exemple, nous considérerons les postulats suivants pour les scénarios de l’écologique et du polluant:

2021.09.07.Fidelity Quantifier l'impact écologique
Quantifying the potential brown discount

En route vers l’écologie

Avant tout, l’investissement dans une modernisation peut assurer la valeur d’un immeuble à long terme. Bien que leurs conseils ne soient qu’anecdotiques et n’offrent aucune garantie, les agences de location suggèrent que les améliorations planifiées dans l’un des bâtiments de Fidelity International à Paris, qui ciblent les labels BREEAM Excellent, WELL et WiredScore, pourraient conduire à une augmentation de ses loyers de 15 à 20%. Le profil ESG global d’un bâtiment peut par ailleurs être rehaussé s’il attire des occupants qui n’hésitent pas à signer un bail écologique, comprenant des dispositions destinées à promouvoir l’utilisation durable du bien. Un bâtiment durable peut ensuite attirer à son tour des entreprises. Un cabinet de conseil environnemental loue ainsi des bureaux dans l’un de nos immeubles, dans le sud-est du Royaume-Uni, parce qu’il correspond à ses objectifs ESG.

Un point de bascule en vue

Les capitaux commencent d’ores et déjà à affluer en direction des bâtiments durables. La perspective d’une réglementation plus contraignante amènera le marché à un point de bascule, où les évaluations pourraient être revues en profondeur. À titre d’exemple, le gouvernement britannique procède en ce moment à des consultations sur une modification des normes minimales d’efficacité énergétique, selon laquelle, à partir de 2030, un bâtiment ne pourrait plus être loué que s’il respecte une norme B (soit un bond considérable par rapport à la norme E actuelle), sous réserve que l’investissement nécessaire puisse être récupéré dans un délai de sept ans.
Eu égard à l’état actuel des liquidités, les évaluations ne reflètent pas encore la différence substantielle entre les bâtiments qui sont prêts à accomplir la transition vers une faible émission de carbone et ceux qui ne le sont pas. Cela ne durera pas éternellement, et les propriétaires qui rechignent à investir dans une modernisation pourraient à terme le regretter.