Nous pensons que les investisseurs immobiliers peuvent définir des objectifs d’impact social positif sans nuire à la performance financière. En fait, en s’y prenant bien, ils peuvent même améliorer les rendements ajustés du risque.
Par Mark Callender, Responsable de la recherche immobilière et Sophie Van Oosterom, Responsable mondiale de l’immobilier
Les données des dernières années montrent que les investissements qui obtiennent un score élevé sur les critères «E» et «G» des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) devraient enregistrer de solides performances.
Les données du critère social sont moins probantes.
Toutefois, certains indices laissent entendre que l’investissement à impact social permet aux investisseurs immobiliers de contribuer de manière significative à une société plus saine et plus équitable, tout en garantissant des rendements attractifs.
Les placements définis comme «investissement à impact» ont l’objectif explicite de générer une incidence sociale ou environnementale positive parallèlement à un rendement financier. Ces investissements doivent viser à générer des résultats positifs intentionnels, mesurables et ne pouvant pas être secondaires. C’est ce que l’on appelle «l’additionnalité»: des résultats qui n’auraient pas eu lieu autrement.
Comment la rénovation de Kings Cross, à Londres, a généré des rendements
Empiriquement, certains investissements immobiliers ont généré à la fois un fort impact social et un rendement financier attractif. La rénovation de Kings Cross, à Londres, en est un exemple. Il y a 25 ans, il s’agissait d’une zone défavorisée, avec de multiples problèmes sociaux. Aujourd’hui, grâce aux investissements publics et privés, il s’agit d’un quartier florissant avec de nouveaux logements, bars, restaurants, l’Université des Arts de Londres et des bureaux loués à des entreprises informatiques bien connues.
Les investisseurs qui se sont engagés en début de programme ont bénéficié de solides performances. Les valeurs en capital des bureaux de premier choix à Kings Cross ont augmenté de 200% depuis 2000, contre une moyenne de 125% dans le centre de Londres, et les prix résidentiels ont dépassé ceux des quartiers voisins.
L’opportunité du logement social
Un autre exemple est la construction de nouveaux logements spécialisés pour les personnes ayant une déficience intellectuelle, de sorte qu’elles puissent vivre de façon semi-indépendante dans la collectivité. Les enquêtes montrent que les personnes qui sont passées d’une institution à un logement social ont gagné en confiance et en santé mentale. Nous tablons sur une performance totale à dette nulle des logements sociaux d’environ 8% par an, une fois les projets construits et occupés.
Mais les sceptiques pourraient donner des contre-exemples.
Les logements sociaux et abordables généraux s’adressent aux personnes à faible revenu qui ne peuvent pas se permettre de payer les loyers du marché ni d’acheter leur logement. Si les propriétaires de logements sociaux généraux ne peuvent pas facturer des loyers au prix du marché et si les coûts de construction ne sont pas sensiblement inférieurs à ceux du marché général, les rendements financiers ne sont-ils pas nécessairement inférieurs?
Il y a environ cinq millions de logements sociaux et abordables au Royaume-Uni. Ils sont détenus et gérés par des collectivités locales, des «housing associations» à but non lucratif et des bailleurs enregistrés à but lucratif.
Le parc n’a quasiment pas changé depuis 2005 malgré l’augmentation de la population et la hausse du coût de l’accès à la propriété. L’ajout de nouveaux logements a été compensé par les ventes aux locataires dans le cadre des plans gouvernementaux Right to Buy/Right to Acquire. Les nouveaux loyers sont fixés localement et sont généralement indexés sur l’inflation, bien que le taux d’indexation soit revu périodiquement par le gouvernement et ne soit pas garanti.
Dans ce contexte de forte demande/offre faible, comment le logement social s’est-il comporté financièrement par rapport à d’autres types d’immobilier? Sans surprise, étant donné que la principale priorité des bailleurs de logements sociaux est de fournir un logement à des personnes à faible revenu plutôt que de maximiser les rendements financiers, les données à long terme sont limitées.
Toutefois, en tant que principal expert du secteur, Jones Lang LaSalle (JLL) compile des données sur la croissance du capital des logements sociaux généraux en Angleterre. Les données se basent sur la valeur actuelle d’usage pour l’évaluation des logements sociaux (EUV-SH). Cela suppose que l’acheteur et le vendeur soient des bailleurs enregistrés, que le logement reste toujours un logement social et ne soit pas vendu pour en faire une location privée ou pour occupation par le propriétaire. Nous remercions JLL d’avoir partagé ces données.
Pourquoi nous privilégions le logement social existant
Il ne fait aucun doute que la construction de logements sociaux neufs est moins rentable que la construction de logements à vendre ou à louer au prix du marché.
La valeur moyenne des logements sociaux dans l’échantillon JLL était de GBP 67’000 fin 2021. La valeur moyenne de ces logements s’ils étaient loués sur le marché privé serait d’environ GBP 200’000.
Bien entendu, les nouveaux logements sociaux peuvent bénéficier de subventions gouvernementales ou d’interventions de planification qui réduisent le coût du terrain. Néanmoins, il est peu probable que ces subventions compensent la marge bénéficiaire de 15 à 20% que les promoteurs tirent généralement de la construction de nouveaux logements à vendre.
Toutefois, la situation est différente si l’on envisage d’investir dans le logement social existant plutôt que dans celui en développement. Le graphique et le tableau ci-dessous comparent la croissance du capital de l’échantillon JLL des logements sociaux généraux avec celle de l’indice MSCI UK Annual au cours des 10 dernières années.
Il convient de noter que les données ne sont pas strictement comparables, compte tenu de certaines différences dans la façon dont les données sont compilées. Malgré cela, nous pouvons tirer trois grandes conclusions.
L’immobilier social a connu une croissance plus rapide du capital
Tout d’abord, en considérant dans son ensemble la période de 2011 à aujourd’hui, les logements sociaux généraux ont enregistré une croissance du capital plus rapide (3,4% par an) que la moyenne de l’immobilier d’investissement britannique (2,6% par an). Dans le détail, les logements sociaux généraux semblent avoir connu une croissance du capital à long terme semblable à celle des bureaux et n’ont que légèrement sous-performé l’immobilier résidentiel privé.
Bien que JLL ne calcule pas le rendement des revenus, les rendements nets des logements sociaux généraux sont d’environ 4%. Il semble donc probable que les rendements totaux annualisés au cours de la dernière décennie aient été semblables à la moyenne du secteur immobilier (7,6% par an).
La croissance du capital dans le logement social a été plus stable
Deuxièmement, comme le montre le même graphique, la croissance du capital dans le logement social a été plus stable que dans d’autres types d’immobilier.
On pourrait conclure que le faible écart-type de la croissance du capital des logements sociaux généraux, par rapport à d’autres types d’immobilier, signifie qu’il comporte moins de risques. Toutefois, nous pensons que la volatilité est un indicateur simpliste du risque. Une évaluation plus juste est que les logements sociaux généraux présentent des risques différents aux investisseurs.
Compte tenu du besoin considérable de logements sociaux et de l’engagement du gouvernement à payer le loyer si les résidents n’y parviennent plus, le logement social est plus isolé du cycle économique que d’autres types de biens immobiliers. En revanche, compte tenu de la forte réglementation du secteur, les investisseurs sont plus exposés à l’évolution de la politique gouvernementale.
Par exemple, entre 2016 et 2019, le gouvernement a demandé unilatéralement aux bailleurs enregistrés de réduire les loyers des logements sociaux de 1% par an afin de contenir ses dépenses en matière d’allocation logement. Cela a modifié le profil de revenu et entraîné une période de faible croissance du capital. Le gouvernement actuel s’est engagé à ce que les loyers des logements sociaux soient indexés sur l’inflation (IPC) + 1% jusqu’en 2025.
Le logement social est moins corrélé aux autres biens immobiliers
Troisièmement, il ressort de ce qui précède que les logements sociaux généraux sont moins corrélés aux autres types de biens immobiliers. Par conséquent, l’ajout de cette stratégie à un portefeuille immobilier devrait réduire le risque total et améliorer les performances ajustées du risque pour le portefeuille total (soit des avantages de diversification).
Un meilleur contrat social
Nous pensons que les investissements d’impact immobilier avec une bonne gouvernance et des objectifs définis vont de pair avec des rendements financiers attractifs.
Bien que limitées, les données disponibles suggèrent que les projets de logement social et de rénovation peuvent générer des revenus durables et des rendements équivalant ou dépassant le marché élargi sur le long terme. Ces projets peuvent le faire tout en répondant aux besoins des collectivités locales.
L’immobilier à objectif social explicite peut également être plus isolé du cycle économique que d’autres types d’immobilier et offre des avantages de diversification. Investir dans l’immobilier d’impact social positif pourrait donc améliorer la performance ajustée du risque d’un portefeuille équilibré.
- Funding Supported Housing For All. 2018.
- Les loyers sont fixés à l’aide de la formule figurant dans la Policy Statement on Rents for Social Housing (déclaration de politique relative aux loyers pour le logement social) et dans les Rent Standard and Guidance (normes et directives en matière de loyers). Les loyers des logements sociaux s’élèvent généralement à environ 50% des loyers du marché et les loyers des logements abordables jusqu’à 80% des loyers du marché.
- La moitié des nouveaux logements sociaux et abordables construits en Angleterre en 2020/21 s’inscrivaient dans les accords de planification de la section 106 avec des promoteurs privés. DLUHC Live Tables 1000.
- Les données de JLL sur le logement social couvrent l’Angleterre, et la moyenne nationale se fonde sur des données régionales pondérées pour refléter le parc de logements sociaux dans chaque région. Les données MSCI concernent le Royaume-Uni et sont non structurées par région, avec une exposition plus élevée à Londres. Les valeurs en capital de JLL incluent des provisions pour dépenses d’investissement futures (par exemple, amélioration de l’efficacité énergétique, remise en état d’un revêtement dangereux), tandis que les séries de croissance du capital MSCI sont ajustées des dépenses d’investissement engagées.
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