L'immobilier entre dans une nouvelle ère. L'inflation est redevenue un paramètre de l’équation, la «nouvelle normalité» quant aux usages de bureau reste encore vague et la transition bas carbone modifie les relations entre propriétaires et locataires.

Par Neil Cable, Responsable Immobilier Europe

 

Un nouvel âge

Neil CableAprès une longue phase haussière sur le marché de l’immobilier européen, presque ininterrompue par le Covid-19, nous sommes peut-être à l’aube d’un «troisième âge» pour cette classe d’actifs. Le «premier âge» correspond à la période allant jusqu’aux années 1980, quand il n’y avait pas d’indices fiables et peu d’investissements transfrontaliers. Le «deuxième âge» qui s’étend de la fin des années 1980 à nos jours, est marqué par la standardisation des indices mondiaux et la financiarisation du secteur grâce à des structures tels que des titres adossés à des créances hypothécaires. Le troisième âge semble être celui au cours duquel les émissions nettes zéro deviennent le facteur déterminant que ce soit pour l’usage, la location et la rentabilité d’un immeuble.

Bien sûr, les «règles fondamentales» du marché – l’équilibre entre l’offre et la demande, la capacité des locataires à payer leur loyer, l’amortissement et obsolescence, et même l’effet «waouh» qui donne envie à un locataire d’occuper un immeuble – continueront de s’appliquer. Cependant, sur les trois thèmes émergents pour 2022, un seul facteur s’avère «traditionnel»: l’inflation. Les autres sont des facteurs «révolutionnaires» qui nécessitent une approche complètement nouvelle pour évaluer aux mieux les actifs sur ce marché. Chacun comporte des coûts, des risques et des opportunités, mais la marge d’erreur peut être importante.

1. Le dragon de l’inflation

Le dragon de l’inflation qui avait été tué par les banques centrales au cours des décennies passées, menace désormais de relever la tête. Si cela se produit, l’immobilier pourra suivre le rythme et donc s’avérer être une couverture utile contre cette tendance. Lorsque les prix augmentent en général dans l’économie, les revenus des entreprises (en termes nominaux, sinon en «réels») ont tendance à augmenter et les loyers aussi. En particulier en Europe continentale, où la quasi-totalité des baux sont automatiquement indexés sur l’inflation, ce qui peut apporter un confort supplémentaire aux investisseurs.

Toutefois, deux facteurs sont de nature à relativiser un tel scénario. Premièrement, si, dans certaines zones, les loyers ne suivent pas l’augmentation de ceux qui sont «indexés», les locataires seront incités à quitter leur immeuble à l’expiration du bail pour profiter de loyers moins chers ailleurs. Deuxièmement, l’immobilier a historiquement suivi le rythme modéré des hausses de prix, mais si l’inflation devenaient hors de contrôle (10% ou plus), les loyers auraient tendance à être moins corrélés. Investir dans des immeubles de qualité avec des normes environnementales élevées sur des marchés qui ne sont pas excédentaires et louer ces biens auprès de sociétés dotées de modèles économiques durables sera essentiel pour résister à une inflation persistante, même si les loyers en général sont à la hausse.

«Les tendances qui se dessinent au sein des fonds immobiliers constituent des indicateurs avancés des évolutions (sociétales et environnementales) plus globales pour les fonds du secteur privé»

2. Le changement d’usage des bâtiments

Les professionnels de l’immobilier avaient l’habitude de parler avec des quasi-certitudes de certains aspects du marché: la primauté d’un critère sur un autre, ou la demande ininterrompue pour certaines villes de la part de certaines entreprises (à l’instar des services financiers à Londres), ou encore le montant d’investissement dont un immeuble à besoin pour gagner en valeur (comme la durée de vie des climatiseurs). Ces considérations tenaient en partie au fait que la société avait tendance à utiliser les bâtiments de la même manière – les employés travaillaient dans des bureaux, les marchandises étaient fabriquées dans des entrepôts, les biens se vendaient dans des magasins. Or, ces dernières années, nous avons acheté de plus en plus en ligne et de moins en moins dans les magasins des grandes artères commerciales et les grands entrepôts en marge des grands axes routiers sont désormais devenus le nouveau lieu de vente au détail. Maintenant, la question est de savoir jusqu’où les bureaux peuvent être affectés par les nouveaux modèles de travail hybrides post-Covid. Ces changements de comportement vont-ils générer une baisse structurelle et permanente de la demande ?

De même, l’utilisation toujours croissante de la technologie, pas seulement pour le shopping mais pour communiquer, épargner et «zoomer» depuis la maison, augmente les besoins en data centers plus nombreux et plus performants à proximité des villes pour assurer des vitesses de débit fiables. Parallèlement, le vieillissement de la population oriente davantage certains besoins que ce soit pour les loisirs, les styles de vie, pour se tenir en forme, pour les soins dédiés ou les établissements de santé.

Aucune de ces tendances n’est nouvelle (même le «télétravail» avait augmenté de 4 à 5% par an avant la pandémie), mais celles-ci s’accélèrent rapidement à mesure que le monde s’adapte à un contexte post-pandémique. Il faut du temps pour acheter et vendre une propriété, il est donc urgent de commencer à diversifier les portefeuilles maintenant, pour s’assurer que son exposition correspond à une économie moderne où les gens et les entreprises utilisent les bâtiments de manières très différentes du passé. En effet, les tendances qui se dessinent au sein des fonds immobiliers constituent des indicateurs avancés des évolutions (sociétales et environnementales) plus globales pour les fonds du secteur privé – et donc de la composition par sous-secteur qui en découle (voir graphique 6).

2021.12.22.Real Estate par secteurs
Composition par sous-secteurs

3. Les émissions nettes zéro

L’immobilier est au cœur de la réalisation des objectifs de l’Accord de Paris sur le climat visant à limiter le réchauffement à 1,5 degré. Les «solutions faciles» de réduction des émissions – installer un éclairage efficace, ajouter des compteurs intelligents pour mieux gérer la consommation d’énergie, ou recycler les déchets – sont marginaux et, au-delà de la suppression des chaudières à gaz, le secteur doit maintenant déterminer par quoi les remplacer.

Les meilleurs gestionnaires de fonds immobiliers ont historiquement été de brillants négociateurs et experts en droit des contrats. En substance, le propriétaire devait fournir un bâtiment, un logement tandis que le locataire devait payer son loyer, leur relation étant entièrement basée sur le contrat de location. Mais la situation évolue.

En effet, que faire si le locataire s’avère être un pollueur impénitent? Le propriétaire doit-il s’en soucier et peut-il même agir si le locataire remplit ses obligations en vertu du contrat de location? Qu’en est-il du locataire même «propre» mais qui traite avec des prestataires qui comptent des entreprises d’armement ou des exploitants de mines de charbon dans leur chaîne d’approvisionnement ?

Historiquement, ces sujets ne concernaient en rien le propriétaire. Désormais, ils deviennent essentiels pour savoir si le bâtiment est un investissement réussi ou non, car les investisseurs commencent à exiger que «l’impact» (environnemental mais aussi social) soit mesuré, surveillé et amélioré. Le chemin vers des émissions nettes zéro doit être démontré clairement par des améliorations chaque année, et ne peut pas seulement demeurer une aspiration politique lointaine.

Il devient donc possible de discuter avec ses locataires de leurs activités, leurs pratiques ou leurs objectifs environnementaux, quelles que soient leurs obligations en vertu du bail. La plupart des objectifs d’émissions nettes zéro ont été fixés d’ici à 2035, 2040 (voire plus), mais cela tend à l’urgente nécessité d’agir maintenant. Avec le risque que certains bâtiments soient dépréciés à l’avenir (s’ils ne respectent pas des normes «vertes» plus strictes et ne seront, par conséquent, pas loués), les investisseurs ne peuvent se permettre d’attendre.

Malgré les défis liés aux coûts et à la technologie, la réussite de demain nécessite de commencer à reconsidérer ses avoirs et ses biens dès aujourd’hui, à la fois dans le cadre de la transition vers un monde décarboné et, à plus court terme, pour faire face à l’inflation et à l’évolution de l’utilisation des bâtiments.

 


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