« Real Matters » livre les dernières analyses et réflexions de l’équipe Actions foncières internationales de Janus Henderson. Dans le troisième article de cette série, Tim Gibson et Guy Barnard, co-responsables de la gestion Actions foncières internationales, reviennent sur la performance récente des REITs et sur les avantages qu’elles peuvent conférer du point de vue de la diversification.
La réponse est globalement : Mieux que tous les autres
Depuis la fin septembre 2018, les foncières cotées (REITs) sont en hausse de 3,2 % tandis que l’indice MSCI World Equities accuse un repli de 8,5 %*.
Et maintenant, quel rôle l’immobilier coté peut-il jouer pour les investisseurs ?
Quel bilan pour l’immobilier mondial en 2018 ?
L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed a achevé l’année 2018 en baisse de 5,6 %**. Cette performance absolue n’est pas fameuse mais les REITs, qui ont atteint leur plus bas de l’année en février, confèrent de précieux avantages aux clients du point de vue de la diversification. Par la suite, ils ont enregistré une modeste progression, portés par la révision à la baisse des prévisions de croissance et d’inflation à l’échelle mondiale, qui a poussé les investisseurs à rechercher des flux de revenus plus défensifs et résistants. Cette tendance devrait perdurer étant donné l’accentuation de l’incertitude macroéconomique et de la volatilité sur les marchés de capitaux, comme ce fut le cas en 2018.
La diversification, la diversification, la diversification.
La vieille maxime « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » est sans aucun doute pertinente en matière d’immobilier mais la diversification est également un avantage déterminant des REITs.
Les REITs internationaux permettent de diversifier le risque actions et l’exposition géographique, avec la répartition suivante : environ 50 % en Amérique du Nord, 30 % en Asie-Pacifique et 20 % en Europe. Cette répartition géographique permet de diversifier les risques macroéconomiques, y compris les conditions économiques, la politique monétaire des banques centrales et les facteurs politiques. En définitive, l’immobilier obéit à des dynamiques très localisées, avec des types de biens immobiliers, des villes et des pays qui se situent à un stade plus ou moins avancés du cycle immobilier. La diversité géographique permet donc aux fonds à gestion active de bénéficier d’un éventail d’opportunités plus vaste au sein duquel ils peuvent choisir des investissements intéressants.
Si les REITs américains offrent les avantages de la diversification grâce à des corrélations moins étroites par rapport aux marchés actions dans leur ensemble, c’est d’autant plus vrai pour les REITs internationaux qui affichent une moindre corrélation aux actions américaines :
Les REITs présentent également l’une des corrélations les plus faibles aux valeurs technologiques – notamment au plus fort de la bulle Internet et à nouveau plus récemment (cf. graphique ci-dessous), offrant ainsi un contrepoids potentiel aux investisseurs qui surpondèrent les valeurs technologiques.
Quid des taux d’intérêt et de leur impact sur le secteur ?
Après plusieurs années de sous-performance par rapport au marché actions dans son ensemble et à entendre dire que « les REITs souffrent lorsque les taux d’intérêt augmentent », il semble désormais que le cycle des taux d’intérêt soit à son apogée aux États-Unis – une bonne nouvelle a priori pour les REITs.
De plus, on entend souvent dire que ce secteur est un substitut aux obligations. Or cette affirmation est infondée : la corrélation à long terme entre les foncières cotées et les emprunts d’État est en réalité quasiment nulle.
En résumé…
Dernièrement, les REITs ont été un outil précieux de diversification et d’optimisation du rendement pour les investisseurs et il en va de même sur le long terme. Certes, leur performance n’est pas toujours prodigieuse et peut souffrir en période de hausse des taux d’intérêt. Néanmoins, à ce stade du cycle économique, les entreprises relativement défensives et aux bénéfices prévisibles peuvent s’avérer intéressantes pour de nombreux investisseurs.
* Source : Bloomberg, du 28/09/18 au 29/01/19, rendement total en dollars américains. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
** Source : Bloomberg, du 29/12/2017 au 31/12/2018, rendement total en dollars américains. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
Les opinions exprimées ici sont celles de l’auteur au moment de la publication du présent document et peuvent différer de celles d’autres collaborateurs/équipes de Janus Henderson Investors. Les références à des titres, fonds, secteurs et indices au sein du présent document ne sauraient être interprétées comme une offre ou une sollicitation d’achat ou de vente.
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