La dernière étude de Wüestpartner propose un éclairage sur ce marché domestique
Contexte économique
L’inflation a baissé plus fortement que prévu ces derniers mois, sous l’effet de la diminution des prix des carburants et des produits importés. La probable baisse du taux de référence hypothécaire pourrait mettre les loyers sous pression et contribuer à réduire encore davantage l’inflation en 2025.
Désormais, le risque d’un taux d’inflation trop bas est également pris en compte par la Banque nationale suisse (BNS). En outre, les baisses de taux prévues par la Réserve fédérale américaine (FED) et la Banque centrale européenne (BCE), ainsi que le risque de surévaluation du franc suisse (en raison de son rôle de valeur refuge et des réductions de taux des autres banques centrales), pourraient inciter la BNS à abaisser à nouveau son taux directeur. Ce dernier pourrait ainsi passer de 1,0% actuellement à 0,50% d’ici mi-2025.
Logements en location
La disponibilité des logements locatifs a encore reculé cette année, comme le montre l’évolution des taux de vacants et des volumes de l’offre. Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), le nombre de logements vacants a diminué de 5% en 2024 et représente maintenant quelques 52’000 logements. Le recul atteint 34% par rapport au niveau maximal observé, et même 39% dans le segment des logements locatifs.
Les loyers moyens des annonces devraient donc encore progresser dans toutes les régions suisses, mais avec moins d’élan. Pour l’année 2025, nous tablons sur une hausse des loyers de l’offre de 1,9% en moyenne dans toute la Suisse.
Logements en propriété
Grâce à la baisse rapide et significative des taux hypothécaires, le financement externe des logements en propriété est redevenu sensiblement plus avantageux. Depuis octobre 2022, lorsque les taux hypothécaires ont atteint leur point culminant du passé récent, les coûts de financement annuels ont reculé de 8’400 francs pour les appartements en PPE moyens et de 11’000 francs pour les maisons individuelles moyennes, soit une baisse de plus de 42%. Et cela alors que les prix augmentaient de 6,8% et 4,2% respectivement.
La construction de maisons individuelles a sans cesse ralenti depuis plus de deux décennies. Au début des années 2000, elle représentait encore 40% de la construction de logements, contre 12% récemment au niveau national. Comme cette forme de logement reste très populaire, la diminution de l’offre dans ce segment engendre une forte hausse des prix.
La croissance des prix du logement en propriété accélère encore. Au cours des quatre derniers trimestres, les prix de transaction ont augmenté de 4,8% pour les appartements en PPE et de 3,5% pour les maisons individuelles. Ces hausses sont, pour les appartements en PPE, nettement supérieures à la moyenne des dix dernières années de 2,7 %, tandis que pour les maisons individuelles, elles se situent approximativement au niveau de la moyenne décennale de 3,6 %. Nous prévoyons de nouvelles hausses de prix en 2025: de 3,4% pour les appartements en PPE et de 3,0% pour les maisons individuelles.
Surfaces commerciales
En dépit des défis structurels liés aux nouveaux modes de travail tels que le télétravail, le desk sharing et les espaces de coworking, le marché suisse des surfaces de bureaux fait preuve d’une robustesse étonnante. Après une hausse de la liquidité immédiatement après la pandémie, les chiffres de l’offre n’ont cessé de baisser ces deux dernières années. En 2024, le nombre des surfaces de bureaux proposées était inférieur de 11% au niveau de la même période en 2019.
Nous prévoyons donc une tendance à une hausse modérée des loyers des bureaux (+0.1%) pour l’ensemble du pays l’an prochain. Mais avec des différences régionales: dans des villes comme Zurich et Genève, les récentes augmentations pourraient se poursuivre. Cependant, les perspectives sont moins optimistes dans les agglomérations et les quartiers en bordure des villes.
Wüest Partner s’attend à une nouvelle baisse des loyers de 1.5% en moyenne suisse d’ici fin 2025. Malgré la solide consommation privée, la croissance démographique et la situation positive de l’emploi qui stabilisent le marché des surfaces de vente, la montée constante du numérique reste une préoccupation majeure. À court terme, la légère augmentation de l’offre de surfaces de vente devrait maintenir la pression sur les loyers. Mais les développements technologiques et des stratégies de diversification ingénieuses ouvrent de nouvelles opportunités au commerce stationnaire.
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Source : Wüestpartner