Prêts relais en vue: Une source de rendement indépendante du marché

En tant que gestionnaire d'actifs investissant activement dans les prêts-relais de l'immobilier commercial américain (CRE) dans les principales zones métropolitaines, nous continuons à voir de solides opportunités dans ce segment du marché des prêts, qui est pourtant résistant. Garantis par des actifs immobiliers de qualité et une forte demande de la part des emprunteurs, les prêts relais CRE offrent des avantages indéniables tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs et se sont révélés être une stratégie polyvalente dans des conditions de marché variables.

Par Nina Midrigan, Investment Manager & Dominique Wagner, Partner, Valvest Advisors AG

 

Qu’est-ce qu’un prêt-relais?

Les crédits-relais sont des solutions de financement à court ou moyen terme généralement utilisées pour combler un déficit de capitaux dans le cadre de projets immobiliers commerciaux. Les emprunteurs peuvent les utiliser pour acquérir, repositionner ou refinancer des biens en attendant un financement plus permanent ou une vente. Ces prêts sont souvent d’une durée de 12 à 36 mois, ce qui offre une certaine souplesse pour les actifs transitoires.

L’avantage de l’emprunteur: Flexibilité et rapidité

Dans l’environnement financier complexe d’aujourd’hui, les prêts-relais CRE offrent aux emprunteurs un accès rapide au capital, souvent plus rapide et plus adaptable que le financement conventionnel. Pour les promoteurs immobiliers expérimentés, cette flexibilité est inestimable:

Rapidité de finalisation: Dans les environnements d’acquisition compétitifs, le timing est crucial. Les prêts-relais permettent aux sponsors d’agir rapidement sur des opportunités de grande qualité.

Repositionnement des actifs: Les emprunteurs peuvent mettre en œuvre des plans de développement, tels que la mise en location, les rénovations ou la stabilisation des biens, sans être limités par les structures rigides des prêts traditionnels.

Possibilité de refinancement: Lorsque le financement permanent n’est pas immédiatement viable en raison de l’état des actifs ou de la dislocation du marché, les prêts relais permettent de gagner le temps nécessaire pour optimiser les résultats.

L’avantage du prêteur: Rendement et atténuation les risques

Du point de vue de l’investisseur, les prêts-relais CRE offrent des rendements attrayants, ajustés au risque, ainsi que des caractéristiques structurelles qui aident à préserver le capital, même dans des marchés incertains :

• Garantie par des actifs réels: Nos prêts sont garantis par des biens immobiliers institutionnels situés dans les meilleurs endroits des États-Unis.
• Structures à taux variable: Le taux d’intérêt variable protège contre les risques de duration dans les phases de hausse des taux d’intérêts.
• Durée courte à moyenne: Des remboursements rapides du capital permettent une gestion agile du portefeuille.

Nous appliquons une approche de souscription disciplinée avec des ratios prêt/valeur (LTV) conservateurs, des business plans solides et des investisseurs immobiliers expérimentés. Chaque projet fait l’objet d’une due diligence intensive et se caractérise par des stratégies de sortie claires et des coussins de fonds propres substantiels.

Cette approche pratique et sélective garantit que nous n’investissons que dans des opportunités où les fondamentaux sont solides et où les risques de baisse sont bien protégés, ce qui nous permet d’obtenir des performances constantes à travers les cycles du marché.

La résilience à travers les cycles

Le CRE Bridge Lending se révèle particulièrement adaptable, tant en période de croissance que sur les marchés volatils ou en déclin.

• Marché en hausse: l’investisseur immobilier utilise le bridge loan pour acquérir rapidement des biens et en augmenter la valeur.
• Marché volatile: les financiers traditionnels agissent avec réticences – les bridge loans comblent le vide du déficit de financement.
• Marché en baisse: mise à disposition rapide de capitaux pour des actifs sous-évalués présentant un potentiel de restructuration.

Cas d’investissement: Memphis, Tennessee

Nous avons financé l’acquisition d’une propriété multifamiliale de 376 unités à Memphis, dans le Tennessee. L’actif avait été historiquement mal géré, avec un taux d’inoccupation élevé de 27% et 15 unités indisponibles. L’emprunteur, un promoteur expérimenté ayant de solides antécédents sur le marché local et possédant une propriété adjacente, a reconnu une opportunité de valeur ajoutée évidente et a agi rapidement pour acquérir l’actif.

Notre prêt initial a été souscrit à un ratio prêt/valeur (LTV) prudent de 51%, sur la base d’une évaluation tierce effectuée par une société indépendante de premier plan, CBRE, qui a soutenu et validé notre évaluation interne. Au fur et à mesure de l’avancement du projet, nous avons accordé une facilité de crédit non renouvelable pour financer des rénovations ciblées.

Tout au long de l’investissement, nous avons maintenu une relation de travail étroite et proactive avec le sponsor. Pour garantir la transparence et la responsabilité, nous avons fait appel à Partner Engineering and Science Inc, leader dans le secteur de l’immobilier aux ÉtatsUnis, pour réaliser des évaluations indépendantes sur place de l’avancement des travaux de rénovation, du respect du budget et de l’exécution globale du projet. Toutes les modifications importantes du projet, y compris les plans de mise en location et les travaux des entrepreneurs, ont été examinées et approuvées par notre équipe de gestion des actifs.

Le sponsor a exécuté avec succès le plan de développement : les unités indisponibles ont été rénovées et remises en location, le taux d’inoccupation global a été réduit et les loyers ont été rétablis au niveau du marché. Une fois l’actif stabilisé, l’emprunteur s’est refinancé avec un prêt à long terme et a entièrement remboursé notre prêt.

Pendant toute la durée de l’investissement, notre capital est resté bien protégé par un coussin de fonds propres important, qui aurait pu absorber même une correction de 49% de la valeur de marché sans porter atteinte à notre capital. Ce cas souligne l’importance d’une politique de placement disciplinée, d’une gestion active des actifs et d’une structuration réfléchie pour préserver le capital et générer des rendements stables.

Les prêts-relais CRE dans le contexte d’un portefeuille

Les crédits-relais peuvent constituer un complément précieux aux portefeuilles d’investissement traditionnels. Leur nature garantie et génératrice de revenus, combinée à une durée de court à moyen terme et à des caractéristiques de taux variables, en fait une source unique de diversification et de protection contre les baisses, en particulier dans des environnements incertains ou de hausse des taux.

Les deux graphiques suivants illustrent le rôle des prêts-relais CRE – en particulier le Valvest Steady Income Fund (VSIF) – en tant qu’élément stabilisateur au sein d’un portefeuille diversifié. En période de tensions sur les marchés, le VSIF a continué à produire des résultats cohérents, grâce à une duration courte, à des actifs garantis et à l’accent mis sur la protection contre les baisses.

Réflexions finales

Les prêts-relais CRE ne sont pas seulement une niche ou un jeu opportuniste – ils sont un élément essentiel d’une stratégie de crédit immobilier résiliente et axée sur les revenus.

Lorsqu’ils sont gérés avec discipline et rigueur, ils offrent des rendements attrayants garantis par des actifs réels, une duration courte et une adaptabilité intrinsèque.

Chez Valvest, nous sommes attachés à la transparence, à une stratégie de souscription réfléchie et à des partenariats solides avec les sponsors. Nous sommes heureux d’avoir l’occasion d’en dire plus sur notre pipeline, notre cadre de risque et la façon dont cette stratégie peut compléter des portefeuilles d’investissement diversifiés.