La dette privée est devenue l'une des classes d'actifs alternatives qui connaît la croissance la plus rapide depuis la crise financière. Etude de cas.
Étude de cas: la dette immobilière commerciale en tant que segment distinct
La dette immobilière commerciale tend à être l’une des stratégies les plus conservatrices dans le spectre des risques liés à la dette privée. Du point de vue de la gestion des risques, la dette immobilière commerciale offre plusieurs avantages structurels:
Les prêts sont généralement garantis par des actifs tangibles, ce qui peut réduire la gravité des pertes en cas de défaut de paiement.
- Le ratio prêt/valeur (LTV) offre une marge de sécurité quantifiable qui aligne plus directement le risque sur la performance des actifs.
- Même en cas de défaut, les recouvrements sont soutenus par la revente de l’actif sous-jacent ou son potentiel de génération de revenus.
- De plus, la dette immobilière commerciale est moins cyclique, avec des rendements qui restent relativement stables tout au long des différentes phases du cycle du marché.
De plus, la dette CRE offre une plus grande transparence et une meilleure disponibilité des données par rapport à d’autres stratégies de dette privée. Les marchés immobiliers fournissent souvent des estimations réalisées par des tiers, ce qui renforce la rigueur de souscription et du suivi continu.
Cependant, l’hétérogénéité des types de biens immobiliers (par exemple, immeubles multifamiliaux, industriels, bureaux, hôtellerie) et les conditions du marché local introduisent une certaine complexité. Une même structure de prêt peut présenter des profils de risque très différents en fonction de la dynamique locale de l’offre et de la demande et du contexte réglementaire.
L’évaluation des compétences des gestionnaires en matière de dette immobilière commerciale repose en grande partie sur la discipline de souscription. Ce qui importe le plus, c’est la protection contre les risques de baisse : la qualité de l’actif sous-jacent, la solidité des engagements des locataires, le caractère prudent du ratio LTV et la capacité du gestionnaire à naviguer dans la dynamique du marché local, les réglementations en matière de zonage et les risques réglementaires. Le flux de transactions exclusif est un autre facteur clé de différenciation. Dans un environnement de crédit concurrentiel, l’accès à des opportunités hors marché, souvent grâce à des relations avec les emprunteurs, des sponsors réguliers ou des intermédiaires immobiliers, permet aux gestionnaires de rester sélectifs, d’éviter les processus d’enchères et de négocier des conditions plus avantageuses.
Stratégie de dette CRE de Valvest
Chez Valvest, notre philosophie d’investissement dans la dette immobilière repose sur deux principes fondamentaux : la protection contre les risques de baisse et la transparence.
Nous mettons l’accent sur la préservation du capital en nous concentrant sur les prêts immobiliers commerciaux à court terme de premier rang, situés au sommet de la structure du capital et adossés à des biens immobiliers de grande qualité sur les marchés américains résilients. Notre approche prudente en matière de ratio prêt/valeur garantit que la «valeur» est définie sur la base du prix de revient, ce qui nous aide à éviter les évaluations gonflées et à atténuer le risque de prix. Les prêts sont soigneusement structurés avec des dispositifs de protection tels que des réserves d’intérêts, des garanties et des clauses restrictives strictes, créant ainsi plusieurs niveaux d’atténuation des risques de baisse. La durée relativement courte de nos prêts nous permet de rester flexibles et de repositionner le portefeuille en fonction de l’évolution des conditions du marché.
Tout aussi important à nos yeux est notre engagement ferme en faveur de la transparence. Nous estimons que les investisseurs méritent une visibilité totale sur la composition et les caractéristiques de risque de leur portefeuille. Nous nous efforçons de fournir des rapports clairs et complets, permettant aux investisseurs de comprendre comment les protections structurelles et les fondamentaux du crédit fonctionnent ensemble.
Grâce à cette approche rigoureuse et transparente, Valvest offre aux investisseurs un point d’entrée fiable et prudent dans le crédit immobilier commercial américain, une stratégie conçue pour générer des rendements réguliers et prévisibles, comme elle le fait depuis près d’une décennie.