Expert Collective – Regards croisés sur les actifs privés

Nos experts de Mirova, MV Credit et AEW, discutent des nouvelles opportunités dans les actifs privés.

Où se trouvent les meilleures opportunités dans l’immobilier?

Ken Baccam (AEW) : L’immobilier est un secteur vivant, qui évolue mais qui s’adapte aussi, et cela se voit notamment dans l’impact des changements structurels. Par exemple, le télétravail ou le développement du commerce en ligne, ont un impact sur des secteurs tertiaires comme les bureaux, et le commerce, et cela va favoriser, ou en tout cas renforcer les zones dominantes qui sont très bien desservies par les transports en commun notamment. Ce sera un critère extrêmement important, mais aussi le respect des règles environnementales dans la restructuration des immeubles qui seront réhabilités.

Le résidentiel et la logistique continueront d’être des secteurs très recherchés, de par la forte demande des utilisateurs pour cette typologie d’immobilier. Et enfin, la baisse des prix que l’on a évoquée va permettre de créer des opportunités d’acquisition en se positionnant sur des immeubles de qualité mais avec des prix plus attractifs. C’est le cas déjà pour le Royaume-Uni et ce phénomène va s’étendre sur les autres secteurs géographiques.

Pourquoi l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier ne faiblit-il pas?

B. (AEW) : Dans un premier temps, le marché immobilier est devenu plus transparent, ce qui permet à un investisseur de mieux apprécier la valorisation d’un actif de manière beaucoup plus fréquente. Ensuite, la gestion d’actifs dans l’immobilier permet la valorisation de cet actif tout au long de sa vie, en améliorant d’une part le revenu locatif et d’autre part la création de valeur. Et enfin, l’immobilier est un actif de diversification qui va permettre de profiter de cycles différents des cycles obligataires ou boursiers.

Quelles perspectives à moyen terme pour la dette privée?

Frederic Nadal (MV Credit) : Nous nous attendons à ce que l’augmentation de la dette privée soit en ligne avec ce qui se passe dans les fusions et acquisitions. En fait, nous sommes complètement corrélés à cette activité. Et avec le Covid, avec la guerre en Ukraine, avec la situation inflationniste, les acteurs ont été extrêmement prudents. Les sociétés se sont concentrées sur leur compte de résultat pour être certain de pouvoir passer ces diverses crises. Il y a eu très peu d’activités à mener. Nous pensons que nous arrivons à un point où l’activité va reprendre. Nous pensons que nous, managers de dette privée, allons être très occupés sur de très bonnes situations pendant les 18 prochains mois.

La dette privée peut-elle pallier le retrait des banques?

N. (MV Credit) : Nous sommes comme d’habitude un peu en retard par rapport aux Etats-Unis en termes de tendance. Ce que l’on voit aux Etats-Unis c’est que c’est 90% de notre marché de la dette à effet de levier qui est pris par des institutionnels, c’est-à-dire des gens de la dette privée. En Europe, on est plus dans les 60/70%. Nous pensons que nous allons rattraper les Etats-Unis, et que notre industrie sera presqu’entièrement financée par des acteurs de dette privée. Donc les banques seront là uniquement sur certains produits très précis.

Quel impact de la démocratisation des actifs privés sur l’industrie?

N. (MV Credit) : L’accès aux investisseurs privés particuliers est une révolution dans notre monde. Jusqu’à présent, nous levions de l’argent auprès de grosses institutions, de fonds souverains, de fonds de pension, d’investisseurs sophistiqués de manière générale. Ce que ça apporte, et c’est évidemment le côté très positif, l’accès à de gros montants, donc ça nous donne plus de capacité à financer de l’activité. La chose dont il faut s’assurer, et ça c’est extrêmement important, c’est l’éducation de ces investisseurs individuels. Il est hors de question de demander à des investisseurs individuels d’investir chez nous sans que nous soyons certains qu’ils aient cette capacité de compréhension des produits complexes que nous proposons.

Pourquoi les investisseurs à impact devraient-ils envisager les actifs privés?

Marc Romano (Mirova) : Un des attraits des actifs privés, c’est le lien plus direct entre l’investissement et l’impact sur la transition environnementale par exemple. Lorsque que vous investissez dans des actifs privés comme Mirova, nous sommes toujours à la gouvernance des entreprises ce qui nous permet de participer au plus près des entrepreneurs, des managers, à la stratégie, à la mise en œuvre des impacts positifs qui sont attendus par la croissance d’une entreprise.

Qu’est-ce qui différencie Mirova de ses concurrents?

R. (Mirova) : Chez Mirova, nous investissons exclusivement sur de l’impact et de l’ESG. Nous avons une conviction très forte, c’est que dans ces domaines, les entreprises qui développent des impacts positifs sur l’environnement sont portées par des tendances très fortes qui nourrissent leur croissance et donc leur valorisation. Nous pensons qu’en particulier à un moment où l’environnement économique est peut-être un peu plus instable, la thématique d’impact est également pertinente d’un point de vue financier avec des retours de très bonne qualité.

 

 

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