Le boom de l’immobilier virtuel

Des immeubles et terrains numériques que vous pouvez acheter et vendre dans des jeux virtuels sous forme de NFT pour des centaines de milliers de dollars: non, vous ne rêvez pas, tout ceci est bien réel.

Par Charles-Henry Monchau, CFA, CMT, CAIA – CIO de FlowBank

 

Le mois dernier, l’œuvre entièrement numérique « Everydays: The First 5000 days » de l’artiste américain Beeple a été vendue 69,3 millions de dollars par Christie’s. L’œuvre est un jeton non fongible (NFT) – un nouveau type d’actif virtuel qui a explosé en popularité en 2021, avec des prix qui montent en flèche.

Les NFT englobent toute une gamme de produits, allant de l’œuvre d’art digital aux cartes de sport à collectionner, en passant par les personnages de jeux ou encore l’immobilier virtuel. Des marques telles que Nike, Louis Vuitton ainsi que la NBA produisent déjà leurs propres NFT.

Dans cet article, nous nous penchons sur le cas de l’économie de l’immobilier virtuel basé sur la blockchain. En effet, des terrains et bâtiments peuvent être achetés et vendus en tant que NFT, et ce pour des centaines de milliers de dollars.

Mais avant d’aller plus loin, petit rappel sur les caractéristiques des NFT.

Qu’est-ce qu’un Non-Fungible Token (NFT)?

Un actif est dit fongible s’il n’est pas unique et est interchangeable contre un actif du même type. Par exemple, les dollars sont des actifs fongibles. Au même titre, la plupart des cryptomonnaies sont des actifs fongibles ou partiellement fongibles.

A contrario, certains actifs sont non-fongibles. C’est le cas des tickets d’avion. Bien qu’il en existe des milliers, certaines caractéristiques sont propres à chaque billet, comme le numéro de la place ou l’heure de départ.

Parmi les actifs numériques, on trouve également les NFT qui sont uniques et identifiables. Ainsi, deux jetons créés ne seront pas exactement identiques et interchangeables; ils ont des caractéristiques spécifiques. Ces jetons uniques sont stockés sur la blockchain.

Les NFT tirent leur valeur des mêmes principes déflationnistes que le bitcoin — le nombre de jetons est limité et les articles ne peuvent être reproduits. L’authenticité joue un rôle dans l’essor des NFT. Les jetons sont facilement vérifiables et on peut toujours remonter jusqu’au créateur original. Leur valeur repose également sur leur immuabilité. Les NFT ne peuvent pas être détruits, supprimés ou dupliqués. Le jeton n’existe que sur sa plateforme native, stockée sur la blockchain.

Quelques exemples d’application des NFT: l’art digital, la musique, la billetterie ou encore les vidéos. Mais les NFT sont en train de légitimiser une nouvelle classe d’actif – celle de l’immobilier numérique (ou virtuel).

Immobilier virtuel: le cas Decentraland

L’immobilier numérique existe à l’intérieur de mondes virtuels, l’équivalent de nations numériques avec un système de droits de propriété clairement délimités et irrévocables.

Dans les mondes virtuels, les joueurs possèdent leurs avatars. Dans ces environnements, appelés métavers, ils peuvent discuter avec d’autres utilisateurs, se promener avec des amis, visiter des bâtiments virtuels, gagner de la crypto-monnaie en jouant à des jeux et aux casinos, acheter de l’art dans des galeries, assister à des concerts et des événements, etc.

Les mondes virtuels basés sur la cryptographie les plus connus s’appellent Somnium Space, Cryptovoxels, Axie Infinity ou encore The Sandbox. Mais le plus connu est Decentraland, un jeu de rôle multi-joueur développé par deux ingénieurs logiciels argentins. Ce monde virtuel se concentre autour d’une place, appelée Genesis City et, contrairement à la plupart des jeux vidéo, il n’a d’autre objectif que de devenir un monde virtuel développé et détenu par ses utilisateurs. Il partage des similitudes avec les premiers jeux virtuels comme SimCity et Second Life et les nouveaux jeux multi-joueurs tels que Minecraft et Fortnite.

Ce qui distingue Decentraland, c’est que son économie est basée sur une crypto-monnaie. Tous les parcelles (appelées «LAND» dans le jeu), à l’exception des routes et des places, peuvent être achetées, vendues et développées par les utilisateurs du jeu à l’aide de MANA, le propre jeton numérique de Decentraland. Lancée en 2017, MANA a une capitalisation boursière d’environ 1.7 milliards de dollars, en hausse de 1’500% depuis le début de l’année. Cette cryptomonnaie figure désormais dans les 80 plus grandes capitalisations d’après www.coingecko.com. Grayscale, la société qui gère le plus grand trust sur le bitcoin (30 milliards de dollars) va bientôt lancer un trust sur MANA.

 

Sur Decentraland, la propriété foncière est un NFT enregistré sur la blockchain Ethereum, ce qui le rend à la fois facilement transférable et moins sujet à la fraude. Les développeurs du jeu ont fixé un plafond de 90’061 sur le nombre total de parcelles LAND à pouvoir être créées. Les parcelles LAND ne sont pas fongibles car chaque parcelle a un ensemble différent de coordonnées (x, y).

Il existe également un marché secondaire où les LAND peuvent être achetées et vendues, et une économie de soutien des entrepreneurs désireux de concevoir et de construire sur ces parcelles virtuelles.

Les forums de discussion dans le jeu et sur Discord et Reddit sont très actifs. La liquidité et les volumes sur le marché secondaire sont en forte hausse. Dans le même temps, les prix des actifs immobiliers explosent.

En 2017, année du lancement de Decentraland, les parcelles LAND se sont vendues pour environ 100 USD par parcelle. Le mois dernier, le prix d’une parcelle de terrain non développée était passé à environ 8’000 MANA, soit une multiplication par 14 en seulement trois ans. Depuis le lancement du jeu, il y a eu plus de 50’000 ventes de LAND secondaires totalisant plus de 30 millions de dollars à un prix moyen de 560 dollars. Aujourd’hui, la valeur totale de tout le LAND est d’environ 100 millions de dollars – et en augmentation. Une surface mesurant 41’216 mètres carrés virtuels s’est vendu 572’000 dollars le 11 avril, un nouveau record.

Les passionnés de Metaverse comparent la ruée vers l’achat de terrains virtuels à celle vers les noms de domaine aux débuts d’Internet. Il y a actuellement quelques milliers de propriétaires fonciers uniques sur chacune des principales plates-formes basées sur la blockchain.

Leur pari: de plus en plus de personnes vont se rassembler dans ces environnements. De ce fait, les parcelles de terrain situées à des emplacements centraux seront très recherchées en raison du trafic de visiteurs et donc monétisables.

Jusqu’à présent, c’est un nombre relativement restreint de personnes qui font grimper les prix des terrains dans ces mondes. Dans Decentraland, il y avait 334 acheteurs en mars pour un volume de vente mensuel dépassant 4 millions de dollars. En février, on comptait 184 acheteurs pour un volume de 246’000 dollars, selon NonFungible.com.

A noter que Decentraland est loin d’être congestionné par le trafic et que la plupart des LAND restent sous-développées. Cette parcimonie est voulue. En effet, le jeu a été conçu pour accueillir une large base d’utilisateurs jouant sur plusieurs serveurs. Ce modèle s’inspire de ceux de Minecraft et Fortnite où des centaines de milliers de personnes jouent à un moment donné mais sur plusieurs serveurs afin d’éviter la congestion. Le potentiel de croissance est donc sans limites.

La socialisation virtuelle: une nouvelle tendance

Les mondes virtuels pour adultes ne sont pas nouveaux. Second Life et Eve Online ont été lancés en 2003 et ont attiré des millions d’utilisateurs à leur apogée. Les joueurs ont construit des économies complexes dans ces jeux. Mais, à l’époque, le monde réel était encore très enraciné dans l’interaction réelle. Depuis lors, l’interaction et la socialisation humaines sont devenues de plus en plus virtuelles. La pandémie a poussé énormément de personnes «en ligne» et certaines habitudes pourraient déboucher sur des changements comportementaux et culturels permanents.

Aujourd’hui, les enfants sont «accros» aux jeux vidéo se déroulant dans des mondes virtuels – en particulier à Minecraft. Ces jeux façonnent la manière dont les enfants interagissent avec la technologie et entre eux. Decentraland et les autres mondes virtuels pour adultes basés sur la cryptographie sont conçus pour attirer les joueurs qui ont grandi avec les jeux mais qui recherchent désormais des liens humains plus profonds davantage basés sur la socialisation et les transactions que sur la chasse au trésor et le massacre d’ennemis. L’expérience utilisateur des jeux pour adultes utilise les mêmes conventions que les versions pour enfants.

Investir dans l’immobilier virtuel: une approche différente de celle de l’immobilier traditionnel

En 2004, Ailin Graef (avatar Anshe Chung) a commencé à accumuler de l’immobilier virtuel dans Second Life. Un investissement initial de 10 dollars s’est transformé en plus de 1 million de dollars grâce à des transactions commerciales entièrement menées dans un monde virtuel. Une grande partie de l’enthousiasme d’aujourd’hui pour l’immobilier virtuel et la spéculation NFT peut être attribuée à son succès.

Les spéculateurs sur l’immobilier virtuel utilisent une approche différente de celle du monde traditionnel. Le vieil adage de l’immobilier «emplacement, emplacement, emplacement» ne s’applique pas dans l’immobilier numérique. En effet, les joueurs peuvent se téléporter vers de nouveaux lieux en utilisant des coordonnées cartésiennes; de ce fait, la visibilité et le trafic piétonnier importent beaucoup moins.

Ce qui compte dans le monde virtuel, c’est d’apporter l’humanité et la vie à quelque chose de plat et de pixelisé, d’attirer les joueurs à un certain endroit, puis de les encourager à revenir et à interagir. Dans le monde virtuel, l’ingéniosité et la conception importent bien plus que l’emplacement et le budget.

De nouveaux projets et partenariats sont déjà en cours pour faire de ce monde virtuel une réalité alternative sophistiquée et engageante qui pourrait devenir aussi omniprésente et addictive que Facebook et Instagram le sont aujourd’hui.

Conclusion

Les NFT sur l’immobilier virtuels constituent-ils une nouvelle bulle spéculative? C’est tout à fait probable. Il s’agit d’investissements extrêmement spéculatifs et risqués; une perte totale du capital est probable. Cela étant, il s’agit également d’un modèle d’affaires en phase avec l’évolution de notre société. L’univers des cryptoactifs se développe à une vitesse phénoménale. L’immobilier virtuel est donc un investissement alternatif qui vaut la peine d’être étudié et suivi.

 

 

 

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