L’immobilier a beau être l’une des classes d’actifs les plus anciennes au monde, elle n’est jamais passée de mode. L’immobilier abrite l’économie et a toujours été étroitement lié à la vie quotidienne des gens.
Par Mike Bessel, European Investment Strategist, Maximilian Kufer, Head of ESG for EMEA Client Strategies and Private Markets, Kenneth Blay, Head of Research et Chase Bolding, Portfolio Manager
Par le passé, l’investissement immobilier a souvent négligé la profondeur et l’importance de cette relation profondément humaine, envisageant plutôt le marché en des termes relativement simplistes fait de briques et de mortier.
Ce type de catégorisation a tout particulièrement dominé au cours du 20ème siècle, lorsque la division des types de propriétés en quatre segments clés – résidentiel, bureau, industriel et commerce de détail («RIOR») – est devenue la norme.
Cependant, les événements majeurs du 21ème siècle, notamment la crise financière internationale et la pandémie de COVID-19, ont progressivement mis en évidence les limites de cette approche.
Pour illustrer ce point dans une récente séance de questions-réponses&, Mike Bessell, stratégiste d’investissement européen d’Invesco Real Estate, a pris les espaces de bureau pour exemple.
«Que signifie réellement « bureau » à une époque où des dizaines de millions de personnes travaillent à domicile depuis près de deux ans?», a-t-il demandé. «De même, que signifie le terme «commerce de détail» à l’ère du commerce électronique?»
L’investissement immobilier à travers un nouveau prisme
Alors que la scission de longue date entre une catégorie physique dite de briques et de mortier et les autres catégories d’actifs est aujourd’hui ébranlée, l’équipe d’Invesco Real Estate propose un cadre alternatif : CLIC (pour « Consume, Live, Innovate, Connect » – consommer, vivre, innover et se connecter).
L’objectif est de prendre pleinement en compte les facteurs fondamentaux et structurels de l’usage que l’on fait de l’immobilier et de sa demande. Pour se faire une idée simple de la manière dont un type de propriété donné peut s’adapter aux différents aspects de l’approche CLIC, considérons une catégorie telle que les hôtels.
Un hôtel d’affaires situé dans un centre-ville est sans doute un endroit où les gens cherchent à se connecter, mais un hôtel situé dans une station balnéaire est probablement l’endroit où les gens cherchent à se déconnecter et à consommer. Cet exemple démontre les limites des classifications de type RIOR.
Alors que la classification RIOR est avant tout une question de briques et de mortier, la démarche CLIC propose une approche multiforme qui témoigne des événements et des expériences quotidiennes de la vie au 21ème siècle.
En d’autres termes : l’approche RIOR peut fournir la réponse à la question du «quoi», mais l’approche CLIC fournit la réponse au «pourquoi». Il ne s’agit pas seulement d’investir dans des bâtiments. Il s’agit d’investir dans notre vie quotidienne.
La pertinence et l’importance de l’approche CLIC
- C : Le comportement des ménages et ses répercussions sur l’immobilier
Du point de vue de l’investissement immobilier, «consommer» était par le passé considéré comme une question limitée qui consistait à se demander où les gens effectuaient leurs achats, comme en témoigne la notion plus large d’immobilier commercial. Mais en réalité, «nous avons besoin d’une perspective plus large», affirme Michelle Foss, gérante de portefeuille chez Invesco Real Estate.
«Nous devrions, par exemple, inclure sous cette dénomination générique les propriétés industrielles, pour refléter l’ampleur de la distribution des produits de vente au détail et l’importance cruciale des chaînes d’approvisionnement. Nous devrions également y intégrer les installations d’entreposage dans lesquelles nous stockons certains des biens que nous achetons. Nous devrions également y inclure les établissements de santé privés, car ce sont en fin de compte des lieux où les gens dépensent de l’argent. Fondamentalement, nous devrions observer la situation dans son ensemble».
L’élément «consommer» de notre approche CLIC prend en compte les nombreuses façons dont la richesse est dépensée – et les facteurs qui permettent de la dépenser – dans une société hyperconnectée.
- L : Notre façon de vivre, de travailler et de nous divertir
Les cadres traditionnels de l’investissement immobilier encouragent les investisseurs à considérer les propriétés résidentielles de la manière la plus évidente qui soit, c’est-à-dire comme des lieux de résidence.
Cependant, une telle approche pourrait ne plus refléter fidèlement la nouvelle normalité qui résulte de l’effacement des frontières entre les lieux où les individus vivent, travaillent et se divertissent.
Pour de nombreuses équipes d’Invesco Real Estate, le caractère central de l’emplacement d’un bâtiment est déterminant , aujourd’hui plus que jamais. L’une des raisons à cela est que la réduction de l’usage de la voiture pourrait devenir une tendance centrale à l’avenir.
Les occupants rechercheront donc des immeubles dotés de commodités et d’équipements facilement accessibles à pied, à vélo ou en transports en commun.
- I : L’impact de l’innovation
La capacité de l’innovation à provoquer des changements positifs a été démontrée à travers les époques, mais elle n’a sans doute jamais été aussi importante, ni aussi nécessaire, qu’elle ne l’est aujourd’hui.
Les décisions en matière d’investissement immobilier doivent refléter cette réalité.
Par exemple, les recherches suggèrent désormais systématiquement que les villes possédant les pôles d’innovation les plus solides et le plus grand nombre de talents pourraient être les mieux placées pour réussir à long terme.
Ce n’est là qu’un facteur parmi tant d’autres que les investisseurs immobiliers devront prendre en compte lorsqu’ils prendront des décisions en matière d’investissement.
- C : Comment sommes-nous connectés?
L’ère de la connectivité qui s’est développée au cours des trois derniers quarts de siècle est en train de céder place à l’ère de l’hyperconnectivité, un phénomène porté par la technologie et la mobilité.
Citons, par exemple, l’essor du commerce électronique, le passage au travail flexible et les répercussions profondes de la quatrième révolution industrielle. Tous sont essentiellement alimentés par la numérisation et les données.
Les propriétés qui répondent aux exigences de l’hyperconnectivité peuvent être considérées comme relativement résilientes et durables, deux attributs clés que l’approche CLIC vise à identifier.
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Données au 31.05.2023 sauf indication contraire.
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