MSCI et Wüest Partner ont présenté le nouvel indice «Switzerland Annual Property Index» pour les placements immobiliers directs.
Pendant l’année 2018, le rendement global (total return) a atteint 6,1% (tous immeubles confondus). Le rendement direct s’est élevé à 3,8% et le rendement indirect à 2,3%. En comparaison avec l’année 2017, cela correspond à une stabilisation du rendement direct et à une hausse du rendement indirect de 0,3 points. Ainsi, la performance globale a augmenté de 0,3 points par rapport à l’an passé.
La hausse du rendement indirect par rapport à l’année 2017 (2,0%) reflète une propension à payer encore très élevée pour l’immobilier suisse. Le niveau actuel est supérieur de 0,4 points par rapport à la moyenne des années 2008 à 2017 (1,9%).
Investissements sur un marché arrivé à maturité
Compte tenu de la stagnation de la demande des utilisateurs, les stratégies d’investissement axées sur la construction de logements et d’immeubles commerciaux classiques ont moins de chances de succès. Désormais, on a besoin de nouvelles stratégies d’investissement comme, par exemple, la concentration géographique sur les marchés suisses en expansion, l’augmentation des investissements internationaux, les investissements dans les immeubles spéciaux (logements pour personnes âgées, pour étudiants et logements groupés, micro-appartements, espaces de coworking, appartements avec services, logements meublés, hôtellerie, logistique) et l’optimisation de son propre parc ou portefeuille.
Le spectre d’une bulle immobilière, avec toutes ses conséquences négatives sur l’économie, n’a pas disparu en Suisse. C’est en substance le diagnostic posé par le Fonds monétaire international (FMI) qui vient de terminer son exercice annuel d’auscultation de l’économie suisse. Dès lors, il recommande des mesures pour atténuer les risques, notamment l’adoption de nouveaux instruments de régulation et de supervision en la matière.
Lors d’un point de presse lundi passé à Berne, la cheffe de mission Rachel van Elkan a rappelé que le FMI craint un dérapage du marché immobilier suisse depuis déjà trois ans. Elle fait remarquer que les investissements continuent d’affluer dans le secteur alors même que dans certaines régions, en Valais par exemple, le taux de logements vides monte jusqu’à 10%.
L’indice représente l’évolution des prix des immeubles de rapport. Performance 2018 de 2.37% et rendement du dividende de 3.30%.
Le marché immobilier devrait changer de tendance, prévoit Donato Scognamiglio, directeur du Centre de conseils immobiliers CIFI. La Finma se trompe de cible, à son avis, en se concentrant sur le comportement des banques et en ignorant les risques des caisses de pension.
Donato Sconamiglio de CIFI/IAZI a partagé quelques réflexions avec un journaliste du quotidien Le Temps. Nous retenons quelques points.
Que pensez-vous du rôle de la BNS et de la Finma qui tentent de durcir le marché hypothécaire?
Leur stratégie est compréhensible, mais ce ne sont pas les banques qui financent les immeubles à un rendement brut de 3% ou moins pour les investisseurs privés. Ce sont des acheteurs qui n’ont pas besoin de crédits bancaires comme certains institutionnels.
La Finma estime par exemple que les caisses de pension ne représentent pas un risque systémique. Mon avis est légèrement différent. De manière imagée, le marché immobilier est un peu comme sur une autoroute: les voitures qui roulent à droite à 120 km/h sont contrôlées par la Finma. Mais le regard devrait porter aussi sur les Porsche qui dépassent sur la gauche à 150 km/h. Car en cas d’accident d’une Porsche, c’est l’ensemble de la circulation qui serait paralysée.
Le Conseil fédéral vient de décider de maintenir le taux minimum LPP à 1% l’année prochaine. N’est-ce pas une invitation aux caisses de pension à investir encore davantage dans l’immobilier?
Oui, tout à fait. Certains acteurs du marché immobilier sous-estiment encore le risque de changement de valeur lié aux taux d’intérêt. Ce risque, dans le jargon financier nommé la duration, a sensiblement augmenté avec la baisse des taux des dernières années. Prenons l’exemple d’un immeuble avec des loyers de 500 000 francs pour lequel le marché payait 10 millions (rendement de 5%) il y a quelques années. Aujourd’hui, ce même immeuble s’achète à 15 millions (rendement de 3,3%). En cas de hausse des taux de 1%, l’investisseur de l’époque subirait une perte moins forte que celui qui l’achète aujourd’hui.
D’autre part, si l’immeuble est très bien situé et que la demande est forte, le propriétaire pourrait augmenter le loyer autorisé par la hausse des taux d’intérêt. Mais s’il est situé en périphérie avec un taux de vacance élevé, il ne pourra pas répercuter l’augmentation des taux sur les loyers. Le problème de l’investisseur pourrait donc devenir aigu selon les régions. Le droit du bail aide le propriétaire à augmenter le loyer uniquement si l’immeuble se situe dans des régions très recherchées.
Mais qu’attendent comme rendement les investisseurs lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier?
Source : Cronos Finance, Les principaux investisseurs immobiliers en Suisse, août 2018
Finalement, un investissement en immobilier peut se révéler fructueux mais il ne faut pas oublier qu’une diversification dans un portefeuille d’investissement peut se révéler source de quiétude…mais qu’il ne faut pas en abuser.