Au cours des derniers mois, la situation s'est détériorée pour certains acteurs du marché américain de l'immobilier commercial, posant un défi à certaines banques. Bien que la solvabilité de ces institutions financières ne soit pas immédiatement menacée, leur potentiel de revenus se réduit. Cela pose un problème particulier car les revenus des intérêts hypothécaires pourraient ne pas être suffisants pour compenser les coûts croissants du financement à court terme.

Par Dominique Wagner, Managing Partners de Valvest

 

Les prêts aux bureaux, un segment particulièrement préoccupant, ne constituent qu’une petite fraction – à peine 1,5 % – des actifs du système bancaire, ce qui limite les risques liés aux conditions actuelles du marché. Selon Fitch, les prêts immobiliers commerciaux ne présentent pas de risque systémique, principalement en raison de l’amélioration des normes de crédit depuis la crise financière mondiale. Des mesures telles que des exigences plus strictes en matière de réserves et des méthodes comptables plus transparentes aident les banques à détecter et à gérer progressivement les pertes potentielles, réduisant ainsi la probabilité d’amortissements ponctuels importants.

Alors que certaines banques ont durci leurs critères de prêt, les prêteurs alternatifs tels que les compagnies d’assurance, les fondations, les fonds de pension et les fonds du marché privé interviennent en apportant d’importantes liquidités. Ils couvrent aujourd’hui 40 % du volume total de crédit sur le marché de l’immobilier commercial.

La dette immobilière commerciale est une classe d’actifs solide

En particulier, les prêts immobiliers commerciaux représentent une vaste classe d’actifs d’environ USD 5,6 trillions, dépassant de plus de trois fois la taille du marché américain à haut rendement. Face aux défis actuels, le marché de la dette immobilière commerciale (CRED) s’avère être un choix solide pour les investisseurs. Grâce à sa grande hétérogénéité, qui offre diverses opportunités d’investissement et structures de financement, le marché de la dette immobilière commerciale a généré des rendements solides, même dans un contexte de récession. Cette résilience est attribuée à sa position privilégiée dans la structure du capital, qui assure des revenus réguliers et protège le capital des investisseurs.

Opportunité d’investissement

Dans les mois à venir, nous prévoyons un afflux de prêts hypothécaires arrivant à échéance, dont le montant est estimé à USD 2’000 milliards. La hausse des taux d’intérêt et l’incertitude économique pèsent particulièrement sur les emprunteurs qui ne peuvent pas refinancer leurs biens et doivent les mettre sur le marché, ce qui entraîne une dévaluation des biens immobiliers.

Ce qui apparaît initialement comme un défi à court terme pourrait, après un examen plus approfondi, s’avérer être une opportunité pour les investisseurs immobiliers liquides. Les conditions de marché tendues et la disponibilité de biens immobiliers à des prix attractifs constituent une opportunité unique pour ceux qui connaissent les défis complexes du financement immobilier. Chez Valvest, nous nous concentrons spécifiquement sur les prêts hypothécaires défensifs avec de faibles ratios prêt/valeur afin d’éviter les défauts de paiement et de générer des rendements solides pour nos investisseurs.

À titre d’exemple, prenons la propriété que nous avons financée en face du lucratif « The Cube » d’Apple sur la 5ème Avenue. Cette rue figure parmi les meilleurs couloirs de vente de New York, attirant 40’000 visiteurs par jour. En 2015, cette propriété a été acquise par un fonds d’investissement immobilier pour USD 85 millions et dotée d’une hypothèque de USD 70 millions par une banque chinoise. Leurs tentatives de repositionnement ont échoué en raison de demandes de loyer excessives, ce qui a conduit à une vente forcée aux enchères. Un nouvel acheteur a acquis la propriété début 2024 pour USD 26 millions à la vente aux enchères, Valvest finançant l’achat avec un prêt hypothécaire de premier rang de deux ans. Nous prévoyons une stabilisation dans les prochains mois et une appréciation significative, ouvrant la voie au remboursement de notre prêt hypothécaire. Dans l’intervalle, des revenus d’intérêts supérieurs à 10% sont générés sur ce prêt, protégé par la sécurité d’une propriété de premier ordre située à un excellent emplacement et acquise avec un rabais substantiel.

En suivant l’évolution de la situation du marché, nous voyons des opportunités similaires lorsque des propriétés de premier ordre sont acquises à bas prix par des investisseurs immobiliers expérimentés. La multitude d’hypothèques arrivant à échéance dans les mois à venir, associée à des coûts de financement plus élevés, présente des opportunités uniques pour Valvest, en particulier dans le financement de propriétés évaluées entre USD 20 et 50 millions, un créneau qui ne convient pas aux petites banques et aux grandes sociétés d’investissement.