S'appuyant sur notre précédente analyse de la diversité de la dette privée, cet article examine l'un des principaux facteurs qui différencient ses différents segments: les garanties. Bien que tous les instruments de dette privée ne soient pas garantis, les garanties restent une caractéristique déterminante de nombreux instruments de dette privée, influençant à la fois leur structure et leur profil de risque.

Par Nina Midrigan, Portfolio Manager & Dominique Wagner, Partner

 

Dans le cadre de la dette privée assortie d’une garantie, la garantie représente l’actif ou le pool d’actifs qui couvre le prêt et offre une protection au prêteur en cas de défaut de paiement. Cette garantie peut prendre plusieurs formes, allant d’actifs physiques tels que des biens immobiliers, des machines ou des stocks à des actifs financiers ou contractuels tels que des créances ou des droits de propriété intellectuelle. La nature et la qualité des garanties varient considérablement dans l’univers de la dette privée, ce qui détermine à la fois le profil de risque et le potentiel de recouvrement de chaque investissement.

Garanties dans les catégories de dette privée

Les garanties jouent un rôle central dans le domaine de la dette privée, mais leur forme et leur importance varient considérablement selon la stratégie adoptée.

  • Dans le cadre des prêts directs aux entreprises, les garanties comprennent généralement des créances, des équipements ou des nantissements d’actions. Si cela offre une sécurité juridique, le recouvrement effectif dépend de la viabilité durable de l’entreprise. En cas de faillite, les garanties perdent souvent une grande partie de leur valeur réalisable.
  • Dans le cadre des prêts garantis par des actifs, la garantie définit la transaction. Les prêts sont structurés autour d’actifs spécifiques et identifiables, tels que les stocks, les machines ou les créances, avec des taux d’avance fixés sur la base d’évaluations prudentes. Ils offrent une sécurité directe, mais la liquidité des actifs peut disparaître rapidement en cas de difficultés.
  • Dans le domaine des prêts immobiliers, la garantie est le bien immobilier lui-même. Contrairement à d’autres formes de prêt, la garantie immobilière offre une valeur tangible et une valorisation transparente, ce qui permet aux prêteurs d’avoir une vision plus claire de la protection contre les risques de baisse.
  • Dans le domaine du financement des infrastructures et des projets, les garanties sont liées à des actifs à longue durée de vie générateurs de flux de trésorerie, tels que les installations énergétiques ou les projets de transport. Les structures juridiques sont complexes, mais les revenus contractuels ou réglementés constituent souvent la véritable garantie du remboursement.
  • Dans le cadre des prêts de niche ou garantis par la propriété intellectuelle, les garanties peuvent consister en actifs incorporels ou hautement spécialisés, tels que des brevets, des licences ou d’autres droits. Bien que ceux-ci constituent un titre juridique, leur valeur réalisable est incertaine et dépend fortement de la capacité du prêteur à les contrôler ou à les monétiser. Dans toutes les stratégies de dette privée, la qualité des garanties, la liquidité et la force exécutoire déterminent en fin de compte le niveau de protection du prêteur — et la résilience de cette protection lorsque les marchés changent.

Scénarios de défaut et recouvrement

En cas de défaut de paiement, la garantie cesse d’être théorique: elle devient la seule chose qui compte.

  • Dans le cadre des prêts basés sur les flux de trésorerie, une fois que les bénéfices s’effondrent, la valeur de l’entreprise peut disparaître presque du jour au lendemain. Les prêteurs peuvent avoir des privilèges sur les actifs, mais ceux-ci ont peu de valeur sans activités opérationnelles.
  • Dans le cadre des prêts garantis par des actifs, le recouvrement est plus direct, mais dépend toujours de la profondeur du marché. Les stocks, les créances ou les machines peuvent être vendus, mais les prix pratiqués en cas de difficultés financières sont généralement très éloignés de leur valeur comptable.
  • Dans le domaine de la dette immobilière, le recouvrement dépend de trois facteurs: la qualité des actifs, l’effet de levier et la liquidité du marché. Les biens immobiliers de toute première qualité générant des revenus sur des marchés liquides ont tendance à conserver leur valeur même en période de crise. Des ratios prêt/valeur prudents garantissent une réserve de fonds propres suffisante, tandis qu’une structuration rigoureuse permet aux prêteurs de contrôler les flux de trésorerie, les réserves et les stratégies de sortie.
  • Dans le domaine des prêts sur actifs alternatifs, tels que les œuvres d’art, les avions ou autres objets de collection, les marchés sont restreints et volatils. En cas de défaillance de l’emprunteur, trouver un acheteur peut s’avérer plus difficile que de faire valoir la créance elle-même. C’est pourquoi il est essentiel d’appliquer des taux d’avance prudents.

Pour toutes les catégories de dette privée, la juridiction joue un rôle important. Les cadres juridiques déterminent la rapidité et l’efficacité avec lesquelles les prêteurs peuvent faire valoir leurs garanties et récupérer leurs sûretés. Aux États-Unis, par exemple, les procédures de saisie et d’exécution sont généralement favorables aux prêteurs et prévisibles, ce qui leur permet de reprendre très rapidement le contrôle des garanties. En revanche, dans de nombreux marchés émergents, les procédures d’exécution peuvent être très longues et fastidieuses, s’étalant souvent sur plusieurs années et réduisant considérablement la valeur de recouvrement.

Études de cas: quand les garanties ne fonctionnent pas

Les événements récents sur les marchés fournissent des informations précieuses sur le comportement des garanties lorsque les conditions de crédit se détériorent.

Cas 1 – First Brand

Le cas First Brand illustre comment les garanties peuvent perdre de leur valeur lorsqu’elles dépendent des performances opérationnelles de l’emprunteur. First Brand, un équipementier automobile de taille moyenne, bénéficiait d’un financement garanti par des créances et des équipements de production. Ces actifs semblaient tangibles et bien définis à l’origine, mais leur valeur s’est avérée liée à la capacité de l’entreprise à maintenir sa production et à recouvrir les paiements de ses clients.

À mesure que les perturbations de la chaîne d’approvisionnement s’intensifiaient, la production ralentissait et les flux de trésorerie s’effondraient. Les créances sont devenues irrécouvrables, les clients ayant retardé ou annulé leurs commandes, tandis que la demande sur le marché secondaire pour les équipements spécialisés des usines était limitée. Bien que les prêteurs aient été officiellement garantis, la valeur économique des garanties s’est rapidement détériorée, laissant peu de perspectives de recouvrement.

Cette affaire souligne que les garanties dépendant des activités courantes peuvent se déprécier aussi rapidement que l’entreprise qu’elles soutiennent, rendant ainsi indispensables une surveillance et une intervention rapides pour préserver leur valeur.

Cas 2 – Cantor Group V

L’affaire Cantor Group V, rapportée en octobre 2025, montre comment des structures financières complexes peuvent affaiblir la protection des garanties. La branche de crédit immobilier du groupe aurait financé l’achat de prêts immobiliers en difficulté à l’aide de dettes subordonnées provenant de plusieurs banques régionales américaines.

Selon des rapports publics, bon nombre des prêts acquis étaient déjà garantis par des biens immobiliers commerciaux et, dans certains cas, les positions de prêt senior étaient détenues par les fonds affiliés au groupe Cantor. Cela a créé une structure de capital à plusieurs niveaux dans laquelle l’exposition des banques régionales était subordonnée, ce qui leur donnait un accès moins direct aux garanties sous-jacentes et moins de droits en cas de recouvrement potentiel.

Avec la baisse de la valeur des biens immobiliers et le ralentissement des activités de refinancement, les pertes se sont concentrées sur ces positions subordonnées. Bien que les détails continuent d’émerger, la situation met en évidence un point plus général : la protection des garanties peut être compromise lorsqu’il est possible d’exercer un contrôle direct ou de faire valoir ses droits sur les actifs garantis.

Garantie et protection contre les risques de baisse

Dans le domaine de la dette privée, la qualité d’un gestionnaire se mesure moins à sa capacité à prédire les tendances macroéconomiques ou les cycles de croissance qu’à son efficacité à protéger le capital en cas de baisse.

La protection contre les risques de baisse repose sur deux éléments clés : la structure du prêt et les garanties qui le soutiennent. Un bien immobilier situé dans un marché de premier ordre, financé de manière prudente et garanti dans un cadre juridique prévisible, a tendance à conserver sa valeur tout au long des cycles, même en cas de tensions généralisées sur le marché ou de défaillance des emprunteurs.

Lors de la structuration d’un prêt, la priorité est d’identifier les risques spécifiques et de les atténuer dès l’origine. Pour les dettes immobilières, cela peut inclure :

  • Exiger des réserves d’intérêts pour les propriétés non génératrices de revenus;
  • Rechercher des garanties personnelles pour aligner les incitations;
  • Maintenir un faible effet de levier (LTV) afin de garantir des réserves de fonds propres suffisantes; et
  • Utilisation d’évaluations indépendantes et réputées pour valider la valeur des actifs et maintenir une discipline de souscription. En fin de compte, une protection solide contre les risques de baisse est le fruit de la prévoyance, de la structure et du contrôle. Un prêt bien structuré, adossé à des garanties de haute qualité et géré avec une surveillance rigoureuse, transforme les pertes potentielles en résilience, garantissant ainsi la stabilité non seulement sur les marchés favorables, mais aussi lorsque les conditions changent.

Stratégie Valvest U.S. CRE Bridge Loan

Chez Valvest, la protection contre les pertes est la pierre angulaire de notre approche d’investissement. Nous nous concentrons sur les prêts seniors bien sécurisés qui permettent un contrôle direct sur les garanties. Nos prêts ciblent des actifs de grande qualité sur les marchés américains liquides et de premier ordre, soutenus par des évaluations indépendantes et réputées réalisées par des tiers afin de garantir une évaluation précise et transparente, souscrites avec des ratios prêt/valeur prudents.

Chaque prêt fait l’objet d’un processus de souscription rigoureux, basé sur les risques, conçu pour identifier les risques importants et définir dès le départ des stratégies claires d’atténuation. Nos dix années d’expérience témoignent de la cohérence, de la résilience et de la rigueur de cette approche, qui a fait ses preuves au fil de plusieurs cycles de marché, sans aucun défaut de paiement d’intérêts ni aucun mois de performance négative