Le rapport UBS Real Estate Focus 2026 montre que l’évolution du marché est inégale au sein des différents segments. Les investisseurs institutionnels doivent procéder à une évaluation encore plus sélective des situations et des segments.
L’essentiel en bref
- En 2026, le marché immobilier suisse restera marqué par la pénurie, des intérêts bas et un fort recentrage sur le parc immobilier existant.
- Dans le cas des immeubles de rapport résidentiels, les rénovations font grimper les loyers et les prix des transactions, tandis que la divergence entre le segment haut de gamme et les offres abordables s’accroît.
- Sur le marché des bureaux, les espaces modernes situés en centre-ville s’imposent davantage que les biens périphériques et anciens.
- Les surfaces de vente restent divisées en deux catégories: les situations de premier ordre restent stables, tandis que l’ensemble du marché subit des pressions structurelles.
- Les surfaces logistiques et industrielles gagnent en attractivité en tant que complément de portefeuille, mais leur intérêt reste fortement lié à leur emplacement.
- Pour les investisseurs institutionnels, le choix du segment, la qualité de l’emplacement, l’utilisation par des tiers et la gestion active d’actifs revêtent une importance encore plus grande.
Le marché global reste en hausse
L’excédent de la demande s’atténue, de sorte que le taux de logements vacants ne devrait baisser que très légèrement. En conséquence, la hausse des loyers devrait ralentir. On prévoit une augmentation d’environ 1% du parc immobilier total et d’environ 2% des loyers proposés. La demande d’investissement dans les immeubles résidentiels devrait toutefois rester forte, et les prix de transaction devraient augmenter d’environ 3%.
** Loyer des logements offerts dans le 90e pourcentile
Sources: Wüest Partner, UBS
Surfaces de bureaux: l’emplacement et la qualité sont déterminants
Malgré une conjoncture morose et des mesures d’optimisation des surfaces, le marché des bureaux suisse fait preuve de résilience. Pour 2026, UBS prévoit toutefois, en raison de la faible croissance de l’emploi, un recul de la demande globale de surfaces de bureaux et une hausse du taux d’offre de 5,5% à 6,0%.
Sources: MSCI, UBS
Cette évolution n’est pas uniforme. Les bureaux modernes et bien situés restent très prisés, tandis que les immeubles mal desservis et vieillissants risquent de souffrir davantage de la détérioration de la situation du marché.
Surfaces de vente: une pression persistante
Le commerce de détail suisse est lui aussi confronté à des défis persistants. Alors que les emplacements de premier ordre restent stables, le marché dans son ensemble est marqué par la stagnation, une offre excédentaire structurelle et une pression sur les marges. En conséquence, les loyers des surfaces de vente devraient baisser de 2% en moyenne sur le marché.
Dans un contexte de mutations structurelles persistantes, les stratégies de location actives, les repositionnements et une réflexion rigoureuse sur les utilisations alternatives prennent tout leur sens. Cela vaut tout particulièrement là où les surfaces de vente traditionnelles ne parviennent plus à maintenir leur rentabilité comme auparavant.
La logistique gagne en importance
Outre les logements, les bureaux et les surfaces de vente, le rapport Real Estate Focus 2026 met également en avant les surfaces logistiques et industrielles comme un segment pertinent pour les portefeuilles institutionnels. L’intérêt pour ces surfaces bénéficie grandement du commerce en ligne. Cependant, la pénurie de surfaces, les obstacles réglementaires et la forte proportion de propriétaires-occupants freinent la croissance du marché immobilier logistique suisse.