Biodiversité: entre renaturation réelle et biodiversité de façade

La biodiversité constitue un enjeu matériel pour les foncières et promoteurs cotés. Si le sujet souffre encore d’un manque de maturité par rapport aux enjeux climatiques, il gagne rapidement en importance sous l’effet du durcissement des réglementations environnementales, ainsi que de la pression croissante des investisseurs et des pouvoirs publics.

Par Alexandre LE GAD, Analyste crédit et ESG, Crédit Mutuel Asset Management

 

Le débat dépasse désormais les seules considérations liées à l’efficacité carbone. La capacité d’une société à préserver ou restaurer les écosystèmes urbains devient progressivement un facteur d’attractivité des actifs et des territoires, en favorisant la création d’espaces plus dynamiques, mixtes et agréables à vivre. Ces démarches contribuent également à la création de valeur sociétale et peuvent, à terme, soutenir la valorisation des actifs[1].

Certains gouvernements renforcent directement ces dynamiques: au Royaume-Uni, le dispositif de Biodiversity Net Gain[2] impose désormais à la majorité des nouveaux développements immobiliers de démontrer une amélioration minimale de 10% de la biodiversité, poussant les promoteurs à intégrer ces enjeux dès la phase de conception. Cette évolution encourage progressivement le secteur immobilier à privilégier le recyclage urbain, c’est-à-dire la transformation ou la réhabilitation d’actifs et de friches existantes, ainsi que la désartificialisation des sols, plutôt que les nouveaux développements dits «greenfield», construits de zéro.  C’est notamment le cas dans le secteur des bureaux, où la hausse des taux de vacance en zones périphériques observée ces dernières années renforce l’intérêt économique des stratégies de rénovation et de repositionnement d’actifs.

Au-delà de l’Europe, certains États utilisent également de grands véhicules d’investissement publics comme leviers de transformation urbaine et environnementale. C’est notamment le cas du Public Investment Fund (“PIF”) saoudien, qui vise plus de $3 800Mds d’actifs sous gestion d’ici 2030[3]. Le fonds finance plusieurs mégaprojets intégrant des enjeux de biodiversité et de résilience climatique, comme NEOM ou The Red Sea Project, développé le long de la mer Rouge et affichant un objectif de préservation de 75% de ses écosystèmes naturels, ainsi qu’un bénéfice net de conservation de +30% d’ici 2040. Au-delà des considérations environnementales, ces projets illustrent également la manière dont la biodiversité devient progressivement un outil d’attractivité territoriale et de différenciation pour les grands développements immobiliers et touristiques, en améliorant l’image des territoires, leur qualité de vie perçue, ainsi que leur capacité à attirer investisseurs, entreprises, touristes et populations à hauts revenus.

Biodiversité et valorisation des actifs

Les grandes entreprises locataires accordent une attention croissante à la qualité environnementale des actifs, à l’accès aux espaces verts, au confort thermique, ainsi qu’à la résilience climatique. Ainsi, les immeubles bénéficiant de certifications environnementales continuent généralement d’attirer une demande locative plus soutenue, en particulier sur les marchés prime. Plusieurs études de Jones Lang LaSalle ou CBRE[4] mettent en évidence une polarisation croissante entre les actifs durables et les immeubles obsolètes. Ces derniers estiment notamment que les bureaux certifiés ESG à Paris et Londres peuvent afficher des primes locatives de respectivement +6% et +11%, tandis que les immeubles moins performants subissent des taux de vacance plus élevés et une pression croissante liée au phénomène de “brown discount”.

La biodiversité reste un sujet moins mature que les émissions de CO2 dans les modèles de valorisation. Les primes observées aujourd’hui reflètent encore principalement la performance énergétique, les certifications ESG et la qualité globale des actifs. Néanmoins, la biodiversité est progressivement intégrée à travers la qualité des espaces extérieurs, la réduction des îlots de chaleur urbains ou encore l’amélioration du bien-être des occupants.

Les limites du verdissement urbain

Une partie des stratégies actuelles de “renaturation” demeure toutefois largement cosmétique. Plusieurs études académiques récentes soulignent que de nombreux projets de végétalisation urbaine restent encore principalement motivés par des objectifs esthétiques ou de certification ESG, plutôt que par une logique de restauration écologique réelle. Certains projets impliquent notamment la destruction d’arbres matures lors des opérations de construction, alors même que leurs bénéfices climatiques et écologiques ne peuvent être compensés à court terme par de nouvelles plantations. Plusieurs travaux, repris notamment par PubMed Central[5], estiment que les arbres matures peuvent capter jusqu’à 70 fois plus de pollution atmosphérique que de jeunes arbres. D’autres projets reposent également sur des espèces non indigènes, parfois mal adaptées aux futures conditions climatiques, sur des aménagements fortement consommateurs d’eau ou encore sur des végétalisations apportant un soutien limité à la biodiversité locale. Des recherches publiées dans Diversity (MDPI)[6] montrent notamment que les espèces locales offrent généralement une meilleure résilience climatique, nécessitent moins d’irrigation et soutiennent davantage les pollinisateurs ainsi que les écosystèmes urbains.

La standardisation excessive apparaît également comme une limite croissante des stratégies de verdissement immobilier. Plusieurs études sur les politiques de végétalisation par Urban Nature and Biodiversity for Cities[7] et par ResearchGate[8] montrent que les villes et promoteurs s’appuient fréquemment sur un nombre limité d’espèces végétales afin de réduire les coûts d’entretien et de simplifier les opérations. Cette homogénéisation peut affaiblir la biodiversité effective tout en augmentant la vulnérabilité face aux maladies, aux sécheresses ou aux événements climatiques extrêmes. Plusieurs villes européennes ont déjà enregistré des taux de mortalité élevés parmi les arbres récemment plantés lors des derniers épisodes de sécheresse, particulièrement lorsque les espèces n’étaient pas adaptés aux conditions locales. Dans l’urbanisme, la règle dite du “10-20-30” s’impose progressivement comme un cadre de référence: pas plus de 10% des arbres issus d’une même espèce, 20% d’un même genre et 30% d’une même famille botanique, afin de limiter les risques biologiques et climatiques[9].

Ainsi d’un projet à l’autre, les travaux sur la régulation de la température en milieu urbain montrent que les bénéfices thermiques de la végétalisation varient fortement selon la densité du couvert arboré, la maturité des arbres, les espèces utilisées ou encore la configuration urbaine, avec des effets pouvant aller de quelques dixièmes de degré à plusieurs degrés lors des épisodes de fortes chaleurs.

Vers une biodiversité plus fonctionnelle

Cette évolution reflète une transformation plus large de l’approche durable dans immobilier : le secteur s’éloigne progressivement des approches de “green design” très visibles pour évoluer vers des stratégies davantage centrées sur l’efficacité opérationnelle, la résilience climatique, ainsi que l’optimisation de long terme des actifs. La qualité écologique fonctionnelle des projets pourrait ainsi progressivement prendre davantage d’importance que la simple quantité d’espaces verts ou d’arbres plantés, faisant progressivement de la biodiversité un facteur additionnel de différenciation dans la qualité de long terme des actifs immobiliers.

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