Commentaire sur le marché immobilier européen: janvier 2025

Malgré la détérioration du sentiment économique au cours des derniers mois de 2024, les marchés des occupants de l’immobilier restent robustes et les prix se stabilisent avec les premiers signes de compression sélective des rendements, ce qui conforte notre vision d’une opportunité d’achat cyclique sur les marchés et segments clés.

Par Oliver Kummerfeldt, Head of European Real Estate Research

 

Contexte économique

La croissance économique dans la zone euro reste atone et, bien que la croissance du PIB se soit légèrement améliorée, passant de 0,2% au T2 2024 à 0,4% au T3 2024, l’indice PMI composite est passé sous la barre des 50 en novembre et décembre, ce qui indique une contraction. Le secteur manufacturier, en particulier en France, en Allemagne et en Italie, reste déprimé. En revanche, le secteur des services a affiché une activité plus robuste, mais celle-ci n’a pas suffi à compenser le repli manufacturier.

Par conséquent, les dépenses des ménages sont devenues le principal moteur de croissance, augmentant de 0,7% par rapport au T3 2024 par rapport au trimestre précédent, son taux trimestriel le plus élevé depuis plus de deux ans. Cette tendance a été soutenue par la résilience du marché du travail, où la croissance des salaires a probablement atteint un sommet, mais continue de dépasser l’inflation. De plus, les consommateurs ont bénéficié de meilleures conditions de crédit.

Compte tenu de l’incertitude élevée qui pèse sur le commerce mondial, ainsi que de l’incertitude politique en Allemagne et en France, la croissance des investissements et des exportations devrait rester modérée dans les mois à venir. En outre, la politique budgétaire devient modérément restrictive en raison du rétablissement des règles budgétaires de l’UE cette année. Dans ce contexte et conformément à la révision à la baisse des perspectives de croissance pour l’Allemagne et la France, les prévisions consensuelles de décembre pour la croissance de la zone euro pour 2025 ont été revues à la baisse à 1,0% en 2025, contre 1,2% en octobre.

La politique monétaire devrait soutenir quelque peu la croissance en poursuivant l’assouplissement. L’inflation globale de la zone euro (IPCH) est passée d’un creux temporaire de 1,8% en septembre à 2,4% en décembre. Malgré cela, la BCE a instauré une réduction de 25 points de base, abaissant le taux de dépôt à 3%. La poursuite de l’assombrissement des perspectives de la demande a suscité des attentes de la part du marché pour de nouvelles baisses de taux en temps voulu.

Les marchés anticipent désormais une nouvelle baisse de 25 points de base en janvier et en mars, avec une stabilisation probable des taux au second semestre 2025, prévoyant que le taux de dépôt s’établira entre 2% et 2,25%. Cependant, l’incertitude persiste quant à l’évolution de l’inflation, aux possibilités de futures baisses de taux et aux emprunts publics, comme en témoigne la hausse des rendements des obligations d’État allemandes à 10 ans d’un peu plus de 2% début décembre à plus de 2,5% à la mi-janvier.

Marché immobilier européen

Malgré des conditions économiques moroses, les marchés des occupants restent sur des bases solides. Toutefois, la demande de bureaux a été affectée par de nouvelles baisses de la confiance des entreprises et par la prudence concernant les perspectives de croissance à court terme, de sorte que la demande en fin d’année est restée inférieure aux moyennes à long terme dans l’ensemble. Pourtant, les conditions d’offre tendues, en particulier pour les espaces modernes, continuent de soutenir les niveaux de location, avec une nouvelle croissance des loyers de premier ordre enregistrée à Paris, Stockholm, dans certains centres allemands, au Royaume-Uni et en Europe du Sud au T4 2024.

En effet, au cours des 12 derniers mois, presque tous les grands marchés européens de bureaux ont connu une nouvelle croissance des loyers de premier ordre. La tension concurrentielle pour les rares stocks de haute qualité dans des endroits accessibles demeure, reflétant la polarisation continue de la demande de bureaux, qui sera une caractéristique permanente du marché dans un avenir prévisible.

Alors que les taux d’inoccupation globaux du marché ont généralement augmenté au cours des 12 à 18 derniers mois dans la région, les taux d’inoccupation des espaces de catégorie A restent nettement inférieurs et l’inoccupation globale est de plus en plus constituée de stocks de qualité inférieure, voire obsolètes. Les pipelines d’approvisionnement devraient diminuer considérablement à partir de cette année, les ajouts nets passant de 1% des stocks au cours des trois dernières années à environ 0,6 à 0,7% cette année et au-delà.

Cette contrainte d’approvisionnement est due au manque de projets qui ont démarré pendant la pandémie, ainsi qu’à l’impact des coûts élevés de financement et de construction. Bien que les coûts financiers diminuent, les prévisions actuelles n’indiquent pas une forte reprise de la construction de bureaux. De plus, toute augmentation de l’activité de développement n’aurait d’impact que sur les niveaux d’approvisionnement à moyen terme en raison de la durée des processus de planification, d’approbation et de construction.

Les loyers industriels et logistiques de premier ordre sont restés pratiquement inchangés au cours du trimestre, seuls certains marchés ayant affiché une croissance, souvent attribuable à l’entrée sur le marché d’une nouvelle génération d’actifs et à l’établissement de nouveaux loyers de référence. Nous prévoyons une croissance des loyers dans le secteur d’environ 3 % par an en 2025 et 2026, étant donné que la demande reste bien soutenue par la croissance structurelle du commerce électronique, la réorganisation de la chaîne d’approvisionnement et les entreprises cherchant à améliorer la résilience de la chaîne d’approvisionnement.

Dans le même temps, les occupants se concentrent de plus en plus sur l’approvisionnement moderne, avec un problème mineur mais croissant autour du vieillissement du stock sur certains marchés et un accent croissant sur des caractéristiques telles que la fourniture d’énergie renouvelable et les commodités pour les employés. Du côté de l’offre, le développement spéculatif a augmenté, mais la hausse des coûts de développement et les environnements de planification restrictifs continuent de limiter les pipelines et de maintenir les faibles taux d’inoccupation actuels.

Malgré la normalisation de l’inflation, la poursuite de la croissance des salaires et la vigueur des dépenses des ménages, les conditions dans le secteur du commerce de détail devraient rester difficiles. Le climat des consommateurs de la zone euro s’est détérioré au T4 2024 et les consommateurs sont plus prudents. Cette situation, conjuguée à la concurrence du commerce de détail en ligne, se traduira par une pression continue sur les ventes en magasin, ce qui maintiendra des taux d’inoccupation élevés. De plus, les détaillants sont confrontés à une pression sur les marges en raison de l’augmentation des coûts de personnel.

Malgré ces considérations, les niveaux de location pour de nombreux formats de vente au détail ont probablement atteint un creux et, par conséquent, nous devenons moins prudents quant aux perspectives, tout en restant très sélectifs en ce qui concerne les segments. Nous nous attendons à ce que les parcs commerciaux peu exposés à la mode, ainsi que les formats de proximité, y compris les supermarchés, soient en mesure de fournir des flux de trésorerie résilients liés à l’inflation.

En ce qui concerne les marchés des capitaux, les enquêtes auprès des investisseurs ont enregistré une nouvelle amélioration du sentiment au cours des trois derniers mois, les indicateurs du consensus INREV de décembre montrant que l’évaluation des investisseurs concernant la liquidité des investissements et les conditions de financement s’améliorent encore, tout en maintenant une évaluation positive des conditions du marché du leasing.

Ce sentiment semble se répercuter sur le regain d’activité d’investissement, les chiffres préliminaires de MSCI RCA montrant qu’environ 45 milliards d’euros ont été échangés en Europe au T4 2024, soit une augmentation d’environ 20 % par rapport au T3 2024, bien qu’il faille noter que le volume absolu reste faible. Le renouvellement de la liquidité crée toutefois une plus grande certitude quant aux prix, et nous prévoyons que les écarts acheteur-vendeur se réduiront davantage et que la liquidité du marché continuera de s’améliorer au cours de l’année, avec un nombre accru d’opportunités réévaluées sur le marché et une activité soutenue par la baisse des coûts financiers.

En ce qui concerne les prix, la moyenne non pondérée du Monthly Yield Monitor de CBRE, couvrant les 13 plus grands pays européens (y compris le Royaume-Uni, mais à l’exclusion des PECO), est restée largement stable dans tous les principaux secteurs au T2 2024 et au T3 2024. Cependant, des cas de compression des rendements ont commencé à émerger au T4 2024, allant de 5 à 25 points de base.

Ces mouvements ont été observés dans certains secteurs de la logistique, des bureaux de premier ordre, des entrepôts de vente au détail et des secteurs «vivants» tels que les logements multifamiliaux et les logements étudiants. Les données sur les prix de transaction européens de Green Street, qui ont augmenté de 1,8% en 2024, bien que cette trajectoire ait stagné au T4 2024 avec seulement 0,2% de croissance enregistrée pour le trimestre. Les valorisations rattrapent maintenant les prix du marché, bien que cette dynamique soit inégale, des marchés tels que le Royaume-Uni, les Pays-Bas et les pays nordiques affichant le changement de base le plus opportun et les marchés DACH à la traîne.

Perspectives d’investissement

En raison de l’ampleur de la réévaluation observée depuis le printemps 2022, notre cadre exclusif d’évaluation du marché signale que des opportunités immédiates peuvent être trouvées sur plusieurs marchés et secteurs. Plusieurs types d’immobiliers, notamment les segments industriels et logistiques, ont été rebasés à des niveaux de prix attractifs et sont soutenus par des fondamentaux structurels solides. Les investisseurs doivent également être conscients que l’histoire indique que les périodes qui ont suivi les ralentissements économiques ont enregistré des performances supérieures à la moyenne.

En ce qui concerne nos opinions actuelles sur les actifs, nos secteurs de prédilection et le positionnement de notre portefeuille sont restés pratiquement inchangés au cours des trois derniers mois. Cela s’explique à la fois par le fait que nos attentes en matière de croissance des revenus reflètent déjà un environnement difficile et par le fait que la réévaluation des marchés progresse comme prévu, en particulier en ce qui concerne les commandes sectorielles.

Nous continuons de privilégier les zones industrielles (y compris les entrepôts extérieurs), les entrepôts de transbordement et les actifs logistiques urbains qui bénéficient des tendances du e-commerce et de l’urbanisation. Les opportunités semblent tirer parti d’une réévaluation significative par le biais d’acquisitions, de rénovations et/ou de développements sur des valeurs foncières rebasées. Il reste une occasion de saisir le potentiel de réversion mal évalué dans la région, à mesure que les baux existants expirent et passent à des niveaux de location révisés plus élevés.

Le manque actuel – et dans de nombreux cas exacerbant – d’offre d’espaces résidentiels sur les principaux marchés d’Europe occidentale, associé à la poursuite des tendances à l’urbanisation, crée des opportunités dans les segments « résidentiels » qui fournissent des flux de trésorerie résilients à long terme. Nous nous concentrons particulièrement sur les segments des logements locatifs abordables et des logements abordables du marché intermédiaire. Il faut accorder une attention particulière aux réglementations locales qui évoluent pour protéger davantage les locataires résidentiels contre les augmentations de loyer. Nous voyons également des opportunités dans les marchés sélectifs de logements pour personnes âgées et étudiantes dans les principales universités de la région.

Par ailleurs, nous voyons des opportunités continues dans des segments sélectifs du marché hôtelier, avec une préférence pour les hôtels loués dans les principales destinations qui offrent des loyers de base indexés sur l’inflation et des composantes variables capturant le bénéfice d’exploitation, ou l’exploitation d’hôtels où le repositionnement, la restructuration des opérations et/ou l’achèvement des activités de stabilisation peuvent générer de la création de valeur.

La polarisation de la demande et de la performance dans le secteur des bureaux entre les «meilleurs de leur catégorie» et «le reste» devrait persister. Les actifs modernes dotés d’une bonne offre d’agrément dans les principaux quartiers d’affaires centraux métropolitains devraient continuer à se comporter, et les actifs de premier ordre offrent potentiellement de la valeur. Compte tenu du manque émergent d’espace moderne, nous voyons également une opportunité de moderniser et de rénover des espaces de travail bien situés dans les grandes capitales et les quartiers d’affaires régionaux à faible approvisionnement, en capitalisant sur une pénurie croissante d’approvisionnement.

Compte tenu des opportunités cycliques que nous voyons, nous pensons que les investisseurs devraient maintenant chercher activement à capitaliser sur les opportunités qui se présenteront au cours de l’année 2025. La performance sera asynchrone dans toutes les zones géographiques et sur tous les marchés, ainsi que sur tous les types d’actifs au sein des marchés. Mais nous prévoyons que cette année sera un millésime d’investissement particulièrement solide pour le déploiement, avec le potentiel de générer des rendements potentiels démesurés à moyen terme.

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