Le marché immobilier coté entre dans une nouvelle phase. Après des années marquées par des taux d'intérêt élevés et une évolution des modes d'utilisation des biens immobiliers, les investisseurs reconnaissent à nouveau le rôle essentiel que ces actifs peuvent jouer : offrir un potentiel de rendement attractif, une liquidité et une diversification significatives dans un environnement d'investissement de plus en plus exigeant.

Par Geoffrey Dybas, gérant de la stratégie Nordea Global Real Estate

 

Les perspectives sont positives. Avec le ralentissement de l’offre, une dynamique favorable s’installe entre l’offre et la demande. Des rendements de dividendes d’environ 4% et une croissance prévue des flux de trésorerie de 4 à 5 % d’ici 2025 devraient soutenir des rendements totaux potentiels de l’ordre de 8 à 10%, supérieurs à ceux attendus pour de nombreux autres segments d’actions.

Mais les arguments en faveur de l’immobilier coté vont bien au-delà des chiffres. Ces véhicules offrent en effet des avantages stratégiques: liquidité, protection contre l’inflation, visibilité des revenus et appréciation du capital à long terme. En bref, ils sont bien placés pour retrouver leur rôle traditionnel dans des portefeuilles judicieusement constitués.

Dans un contexte d’inflation toujours supérieure aux objectifs des banques centrales, les secteurs qui peuvent augmenter leurs revenus plus rapidement que leurs coûts se distinguent. Les logements résidentiels, les data centers, les établissements de santé et les propriétés industrielles offrent des opportunités particulièrement intéressantes.

Les REIT (Real Estate Investment Trust) mondiaux permettent également de diversifier son portefeuille au-delà des catégories conventionnelles. Les investisseurs peuvent désormais accéder à plus de 15 secteurs immobiliers, y compris les soins de santé spécialisés et la location de maisons individuelles, et bénéficier immédiatement de puissantes tendances de croissance structurelle, sans les obstacles des marchés privés.

Selon nous, les REIT ont leur place dans les allocations d’actions et d’obligations. Une allocation pouvant atteindre 10% a historiquement permis d’améliorer les rendements ajustés au risque, soulignant ainsi le rôle stabilisateur des biens immobiliers cotés.

Si l’immobilier privé reste précieux, les marchés cotés présentent des avantages uniques: des actifs de meilleure qualité, une gouvernance plus solide, un engagement en faveur de la durabilité, des décotes attractives et des flux de trésorerie immédiats. La liquidité est particulièrement cruciale sur les marchés volatils, car si les véhicules privés immobilisent souvent les capitaux, l’immobilier coté permet une prise de décision rapide et flexible.

Malgré l’essor de l’investissement passif, la gestion active peut s’avérer particulièrement pertinente dans ce domaine. Les REIT mondiaux sont peu étudiés et relativement inefficaces, ce qui crée des opportunités pour les investisseurs bottom-up axés sur les fondamentaux. La prise en compte des critères ESG permet par ailleurs d’identifier les entreprises bien positionnées pour réussir à long terme, un aspect souvent négligé par les indices passifs.

En résumé, le moment est venu pour les investisseurs de se pencher à nouveau sur l’immobilier coté. Soutenus par des fondamentaux solides, un potentiel de rendement attractif et une exposition aux grandes tendances mondiales, les REIT sont bien placés pour retrouver leur place en tant que composante essentielle des portefeuilles diversifiés.

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