Ceux qui ont investi dans des fonds immobiliers résidentiels en 2007 ont plus que doublé leur investissement à ce jour. Au troisième trimestre 2019, une maison individuelle coûtait en moyenne 6 % de plus que l'année précédente, et un appartement 2 % de plus. Depuis des années, les prix sur le marché de l'immobilier semblent ne connaître qu'une seule voie: la hausse. L'immobilier a sans aucun doute gagné en importance en tant que classe d'actifs et sa pertinence devrait rester élevée dans les années à venir. En raison des rendements négatifs des obligations, l'immobilier est quasiment la seule possibilité d'investir dans le segment à moindre risque. Il est très demandé, en particulier par les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension.
La propriété du logement est généralement considérée comme l’investissement par excellence pour les classes moyennes suisses. Pour beaucoup, posséder sa propre maison reste l’objectif à atteindre. On peut avoir l’impression que pratiquement tout le monde en Suisse possède une maison ou un appartement. Les chiffres montrent pourtant que les apparences sont trompeuses: seuls 44% environ des ménages suisses vivent dans leurs propres murs, ce qui nous place au bas du classement européen en matière de propriété du logement.
Les récents développements économiques et réglementaires n’ont guère contribué à modifier cette situation. Au contraire : selon un rapport de la Banque Raiffeisen, à l’automne 2019, environ 71% des citoyens suisses ne pouvaient pas s’offrir une maison dans leur région en raison des prix élevés de l’immobilier et des fonds propres nécessaires à cette fin. Une forte demande de maisons individuelles, en particulier dans les zones urbaines et leurs agglomérations, se heurte à une offre limitée et coûteuse ainsi qu’à des exigences réglementaires strictes qui ont été créées pour éviter une bulle immobilière. De nombreux ménages ne peuvent donc actuellement pas participer au marché immobilier par des investissements directs.
Toutefois, cet état de fait ne doit pas constituer un critère d’exclusion du marché immobilier, bien au contraire. Si vous voulez profiter des rendements des marchés immobiliers, il existe aujourd’hui un certain nombre d’alternatives qui vous permettent de le faire.
Dans les sections suivantes, nous vous montrons quelles sont les alternatives qui s’offrent aux investisseurs privés pour participer au marché immobilier. Nous examinons les avantages et les inconvénients et vous montrons comment clevercircles peut vous aider à gérer votre exposition immobilière de manière pratique et rentable.
Fonds immobiliers
Les fonds immobiliers collectent des capitaux auprès des investisseurs et les investissent dans des biens immobiliers conformément à des directives de placement définies. Selon l’orientation du fonds, les investissements peuvent être réalisés dans différents secteurs, tels que l’immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux. Les fonds immobiliers génèrent des rendements à partir des revenus générés par les biens détenus et de l’appréciation de la valeur de leurs portefeuilles immobiliers gérés. À l’heure actuelle, près de 40 fonds immobiliers suisses aux objectifs différents sont autorisés à être distribués en Suisse.
ETF (Exchange Traded Funds)
Les ETF sont des produits d’investissement dont le but est de reproduire un indice dans son intégralité. Cette réplication a lieu soit physiquement, en achetant et en vendant effectivement les actifs sous-jacents, soit synthétiquement, en «reproduisant» la performance de l’indice avec des instruments financiers. Un ETF assure un degré élevé de diversification des investissements sur le marché immobilier, tant au niveau régional qu’au niveau intersectoriel.
Les ETF sont négociables en bourse à tout moment. Les investisseurs peuvent donc structurer leurs investissements de manière très souple et augmenter ou réduire les parts détenues à tout moment. Chez clevercircles, nous utilisons le seul ETF qui reproduit physiquement l’indice SXI Real Estate® Funds en achetant et en vendant des parts d’autres fonds immobiliers. Cet indice suit la performance de tous les fonds immobiliers suisses qui ont investi au moins 75% de leurs actifs en Suisse. Au total, 37 fonds immobiliers sont inclus dans l’indice. Cette diversification maximale dans toutes les régions du pays compense les coûts légèrement plus élevés des fonds résultant de la structure des fonds de fonds (vous trouverez ici notre univers d’investissement).
Investissement par la foule (crowdfunding)
Contrairement aux fonds immobiliers, le «crowdfunding» n’investit généralement que dans un projet immobilier spécifique. Les investissements sont réalisés directement dans des projets de construction, des propriétés existantes ou des terrains à bâtir. Les informations sur le projet sont accessibles au public et peuvent être consultées en ligne. Les projets de crowdfunding attirent délibérément un grand nombre d’investisseurs qui participent au projet avec des montants relativement faibles. Les investisseurs deviennent copropriétaires du bien immobilier et sont inscrits en tant que tels au registre foncier.
Le risque lié à l’investissement par la foule: l’argent investi ne bénéficie pas de la protection d’un fonds d’investissement. En raison de la diversification pratiquement inexistante, ces investissements sont très risqués, d’autant plus que les projets sont souvent situés dans un endroit de seconde zone. En tant que copropriétaire, vous êtes directement impliqué dans toutes les décisions (assemblée des propriétaires). Ces processus peuvent être très stressants, surtout s’il y a des problèmes. Si vous êtes copropriétaire, vous ne pouvez pas simplement vendre vos parts comme un fonds, vous devez généralement trouver vous-même un acheteur. Il convient également de tenir compte des coûts de l’opérateur de la plate-forme, qui peuvent s’élever à plusieurs points de pourcentage. Dans l’ensemble, cette forme d’investissement n’est pas inintéressante, mais elle n’est recommandée qu’aux investisseurs qui connaissent bien le sujet, ont des réserves suffisantes et comprennent les risques.
Sociétés par actions immobilières
Il s’agit de sociétés anonymes qui investissent principalement dans l’immobilier. Les sociétés par actions immobilières génèrent des capitaux propres par le biais du marché des capitaux, qu’elles peuvent utiliser pour leurs activités d’investissement. Les investisseurs investissent indirectement dans le marché immobilier par le biais d’actions cotées en bourse. Avec de tels placements, l’investisseur bénéficie non seulement de la performance mais aussi de la distribution de dividendes et bien entendu, dans le cas d’actions avec droit de vote, de ses droits de codétermination en tant qu’actionnaire lors de l’assemblée générale annuelle.
Cependant, dans ce cas également, il y a des points qui doivent être pris en compte: un investisseur qui achète des actions ne bénéficie pas de la même protection qu’une personne qui détient des parts de fonds. Contrairement à un fonds dont les actifs constituent un patrimoine distinct et ne sont donc pas versés dans la masse en cas de faillite de la société, l’argent investi dans des sociétés anonymes a de grandes chances d’être perdu en cas de faillite. Cela est également lié au fait que les sociétés immobilières peuvent, en principe, s’endetter sans restriction, contrairement aux fonds, pour lesquels l’endettement est strictement limité par la législation. Il convient également de noter que les sociétés immobilières n’investissent généralement pas dans l’immobilier résidentiel, mais principalement dans des projets commerciaux. Pour ces raisons, les actions immobilières comportent un risque plus élevé pour les investisseurs.
Autres aspects importants en rapport avec les investissements immobiliers
Agio
Le fait que les investisseurs soient prêts à accepter des primes (agio) montre également à quel point les investissements immobiliers sont désormais devenus importants. Les investisseurs dans les fonds immobiliers paient une prime–appelée agio–lors de l’achat d’une part. La prime correspond à la différence entre le prix du fonds et la valeur calculée des biens du fonds (valeur d’actif net). Les propriétés d’un portefeuille de fonds sont évaluées une ou deux fois par an et sont donc relativement statiques.
En raison de la forte demande de fonds immobiliers, des primes parfois bien supérieures à 30% ne sont plus exceptionnelles. Pour être plus précis: les prix des fonds immobiliers augmentent sans que leur valeur intrinsèque ait changé, du moins arithmétiquement.
Pourquoi est-ce le cas? La prime d’un fonds immobilier est essentiellement un prix que l’on paie pour bénéficier des avantages des fonds immobiliers. Elle comprend, entre autres, des primes pour la diversification et la liquidité de l’investissement ainsi que pour la protection qu’offre un fonds réglementé et supervisé. En outre, la prime est fortement influencée par une pratique d’évaluation plutôt conservatrice et les réglementations comptables correspondantes. Il reste ensuite les facteurs liés au marché. Cette partie de la prime est naturellement plus volatile et peut rapidement faire baisser le prix si la demande diminue.
Taux de vacance
La situation est légèrement différente pour les immeubles de placement que pour l’immobilier résidentiel : le fait que beaucoup plus d’argent a été investi dans la construction d’immeubles de placement en 2019 que dans l’immobilier résidentiel s’explique par des rendements plus élevés par mètre carré de surface habitable.
En conséquence, de plus en plus d’appartements sont vacants : rien que depuis 2015, la proportion d’appartements vacants a plus que doublé, avec environ 75 000 propriétés vacantes. Alors qu’il y a deux ans, le nombre croissant d’appartements vides provoquait un tollé général et alimentait les craintes d’une bulle immobilière, les experts y voient aujourd’hui un mal nécessaire de la situation économique générale. Toutefois, la moyenne suisse de 1,6% ne reflète pas les réalités régionales, qui varient beaucoup–également en termes de risque d’une éventuelle correction des prix.
Le taux de vacance devient problématique pour un portefeuille moins diversifié, car il n’est alors plus possible de compenser la perte de revenus.
L’immobilier dans le contexte du portefeuille
Qu’est-ce qui peut arrêter le boom immobilier? Les analystes voient notamment le «danger» d’une hausse des taux d’intérêt. Mais les banques centrales se sont délibérément prononcées contre cette situation dans un passé récent et il est difficilement imaginable que des hausses de taux d’intérêt deviennent soudainement opportunes dans le contexte d’une récession imminente. Il est donc peu probable que les taux d’intérêt dans la zone monétaire de l’euro et du franc suisse soient augmentés de manière significative dans un proche avenir. Le financement de l’immobilier restera donc très bon marché à l’avenir, ce qui continuera à soutenir les prix.
Si l’on compare la performance du marché boursier suisse (SPI) avec celle de l’indice des fonds immobiliers (SWIIT) depuis 2007, on ne constate qu’une faible corrélation de 0,247, ce qui indique une faible « concordance » entre les deux indices. La période de 2007 à 2009, où le SPI a dû lutter avec acharnement contre les effets (près de -50%) de la crise financière, en est une illustration, tandis que le SWIIT s’est vite stabilisé avant de se remettre rapidement. C’est un message positif et rassurant pour les investisseurs, car il montre clairement que les investissements immobiliers augmentent la diversification d’un portefeuille et conduisent à un portefeuille globalement moins sensible aux fluctuations.
Nous avons récemment interrogé quatre de nos investisseurs professionnels participants sur leur allocation d’actifs. En moyenne, les professionnels de l’investissement allouent actuellement un ratio d’investissement d’environ 20% à l’immobilier. Cliquez ici pour en savoir plus.