La digitalisation de l’économie et les nouveaux modes de consommation poussent le secteur immobilier à se réinventer.
Par Charles-Henry Monchau, CFA, CMT, CAIA – CIO de FlowBank
Qu’est-ce que la PropTech?
La plupart des secteurs de l’économie misent sur l’innovation et les nouvelles technologies. Il en est de même dans l’immo
bilier, où la PropTech a réussi à susciter un nouvel engouement chez les professionnels mais aussi les particuliers.
PropTech est l’abréviation des terms «Property» et «Technology». Ce terme collectif regroupe les entreprises qui se lancent dans l’industrie immobilière afin d’y apporter des améliorations, en tenant compte des nouveaux modes de consommation et de l’évolution du contexte digital.
De la promotion à la transaction, des matériaux de construction aux objets connectés, rares sont les métiers de l’immobilier qui échappent à la PropTech.
Au cœur de la PropTech gravitent plusieurs verticaux: l’immobilier dit «pur», l’immobilier intelligent ( Smart Real Estate») qui simplifie les démarches et la gestion des biens immobiliers, les métropoles et bâtiments intelligents («Smart Cities»), l’économie collaborative dont l’objectif consiste à simplifier l’usage des biens immobiliers, la construction («ConTech») ainsi que la Finance («Real Estate FinTech») qui facilite la vente et l’achat des biens immobiliers.
Ces innovations interviennent à un moment charnière pour le parc immobilier mondial. En effet, la révolution digitale et la pandémie ont des impacts profonds sur les habitudes de consommation et certains modèles d’affaires. Par exemple, l’arrivée de Airbnb bouscule le secteur de l’hôtellerie. Le boom de l’e-commerce met en péril de nombreux centres commerciaux qui doivent désormais se recycler en entrepôts. Et les habitudes du travail à distance pourraient se prolonger au-delà de la pandémie, entrainant un exode des métropoles surpeuplées vers les banlieues et les campagnes.
L’avènement de la PropTech arrive donc à point nommé, car la révolution digitale aide à accompagner ces mutations profondes. Et comme dans tout changement de paradigme, il y a des gagnants et des perdants.
La technologie immobilière révolutionne la façon dont nous achetons, vendons et échangeons les biens. Le marché de l’immobilier est l’un des plus importants au monde, et l’innovation PropTech le rend plus accessible et plus liquide.
Chez les professionnels de l’immobilier, on observe deux tendances. D’un côté des startups qui accompagnent des acteurs déjà implantés en leur proposant une évolution de l’offre et une amélioration de l’expérience clientèle. De l’autre des startups qui se substituent à des métiers existants en supprimant les intermédiaires, baissant ainsi les coûts et/ou améliorants les rendements.
Idées d’investissement «PropTech»
Comme de nombreux secteurs qui sont en train d’être «uberisés», l’immobilier devient une cible intéressante, notamment pour les investisseurs.
Aux Etats-Unis, 1’600 milliards de dollars de logements sont achetés et vendus chaque année, ce qui représente 100 milliards de dollars d’honoraires pour les agents immobiliers.
Sans surprise, le processus traditionnel d’achat/vente ou de location n’est pas optimal et inclut de multiples frais imprévus. Des entreprises «PropTech» tentent d’améliorer l’expérience client via la désintermédiation.
Ci-dessous, nous abordons trois améliorations fournies par des sociétés «PropTech»: la transparence de l’information, un accès facilité à la propriété et la désintermédiation des transactions
• Transparence de l’information: Zillow (Ticker ZG.US / Capitalisation boursière $40 milliards)
Zillow.com, c’est un vaste catalogue d’objets immobiliers online. En tapant une adresse dans la barre de recherche, vous pouvez accéder à de nombreuses informations sur un bien immobilier, comme la date de la dernière vente, le montant et le prix médian relatif. Zillow génère des revenus à travers 3 segments distincts: 1) des commissions sur les biens vendus; 2) des frais chargés sur les annonces consultées; 3) les intérêts chargés sur les hypothèques. Une des valeurs ajoutées de Zillow est la transparence fournie aux clients. Il s’agit de réduire les asymétries d’information dans un marché où, auparavant, la vaste majorité des données restaient dans les mains des agents immobiliers sans être disponibles aux particuliers. Zillow partage l’information, sans remplacer les agents immobiliers mais en travaillant avec eux afin d’augmenter les volumes de transaction – une formule «gagnant-gagnant». Le chiffre d’affaires de Zillow a triplé depuis 2017 et continue de progresser à plus de 20% par an. La société devrait devenir profitable cette année. A noter que le marché immobilier est actuellement en plein boom aux Etats-Unis. Suite à la pandémie, de nombreux ménages quittent les centre villes pour s’installer dans les périphéries. La plateforme Zillow facilite les transactions rapides grâce à la désintermédiation et un meilleur accès au financement. A noter qu’à plus de 10 fois les ventes de 2020, le cours de bourse semble déjà refléter ces belles perspectives de croissance. Le prix de l’action a d’ailleurs été multiplié par 7 depuis le point bas de mars 2020.
• Un accès facilité à la propriété: Divvy (société non-côtée)
Devenir propriétaire est de plus en plus difficile, et ce dans la plupart des pays développés. Dans certaines villes américaines, les primo-accédants doivent être au bénéfice d’un revenu annuel minimum de 230’000 dollars par ménage. L’accès à de nouvelles sources de financement est donc essentiel. Le financement immobilier alternatif a vu sa taille multipliée par 5 aux Etats-Unis l’année dernière. Une société comme Divvy est en train de tirer parti de cette tendance grâce à un modèle innovant. Elle aide les particuliers à passer progressivement du statut de locataire vers celui de propriétaire en co-investissant dans les biens. Avec Divvy, vous pouvez acheter votre maison avec un apport très faible de 2 ou 3% des fonds propres. Divvy s’engage sur le restant des fonds propres et vous aide à négocier l’hypothèque. Au fil du temps, vous pouvez décider d’augmenter votre part des fonds propres pour acheter le bien ou tout simplement revendre votre investissement initial, potentiellement avec un profit. Divvy génère des revenus grâce aux mensualités payées par les co-propriétaires et via l’appréciation des objets immobiliers. Leur risque principal est une dépréciation des biens immobiliers détenus au bilan. La start-up a déjà levé plus de 500 millions de dollars de financement et compte Tiger Global Management parmi ses actionnaires.
• La désintermédiation des transactions: OpenDoor Technologies (Ticker OPEN.US / Capitalisation boursière $17.3 milliards) et Redfin (Ticker RDFN.US / Capitalisation boursière $8.3 milliards)
OpenDoor et RedFin appartiennent tous deux à la catégorie des iBuyers. Il s’agit de désintermédier la relation entre les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers.
Leur proposition commerciale est simple: le vendeur soumet les détails de sa propriété directement sur le site web et reçoit une pré-offre du iBuyer de manière quasi-instantanée, sans même une visite. Puis, une visite vidéo permet à des iBuyers comme OpenDoor ou Redfin de proposer une offre affinée. Lorsque cette offre est acceptée, le vendeur encaisse le produit de la vente et choisit sa date de déménagement. Il est également possible de mettre son bien en vente sur leur site tout en bénéficiant de certaines aides de part du iBuyer telles qu’une avance sans intérêt pour les frais de rénovation, des frais de transaction réduits et l’accès à des experts. A noter que même si elle n’a pas encore atteint l’équilibre financier, OpenDoor Technologies a vu son chiffre d’affaires plus que doubler en 2020, une croissance reflétée dans des ratios d’évaluation généreux suite au triplement du cours de bourse depuis l’introduction l’été dernier. Le titre RedFin a également connu une progression spectaculaire l’année dernière.
Autres exemples de sociétés PropTech
• Compass est une «licorne»de la Proptech. Elle offre une plateforme qui gère l’ensemble des flux d’achat et de vente de biens immobiliers et constitue un puissant outil de travail et de développement commercial pour les agents immobiliers. La société est candidate pour une IPO. Elle a déjà levé pour plus de 1.5 milliards de dollar de financement avec notamment le fonds Vision de Softbank comme actionnaire ;
• Optix a été fondée en 2012 et propose une personnalisation de l’espace de travail et l’intégration de services et produits tiers afin que les espaces de travail collaboratif correspondent aux spécifications d’une entreprise;
• Coadjute est une société basée à Londres fondée en 2018. Elle se spécialise dans une technologie similaire à la blockchain. Elle permet à différents domaines du secteur immobilier de travailler ensemble grâce au partage de données et à des initiatives de flux de travail décentralisés;
• Qualis Flow ambitionne de créer des chantiers de construction intelligents dans le but de réduire les coûts de minimiser l’impact environnemental des projets de construction;
• 3DUniversum est un spécialiste de la modélisation 3D virtuelle, de l’impression 3D et de la numérisation. Il a des applications particulièrement utiles pour le marché immobilier;
• Brickblock vise à élargir les opportunités d’investissement immobilier tout en utilisant la blockchain pour simplifier, réduire et accélérer le processus, mais aussi pour élargir le pool d’investisseurs;
• Vreasy est une plate-forme qui regroupe les locations de vacances, la gestion des réservations, les tâches du personnel, les demandes de renseignements, aux propriétaires et les services à la clientèle sur un système de gestion centralisé. Il a intégré des API avec d’autres grands portails de location de vacances tels que Airbnb, Homeaway, Bookings.com et Trip Advisor.
Quelques start-ups Suisses
• Propmatch.ch: la société baloise propose des logements en tenant compte des besoins de proximité;
• Locatee: La start-up zurichoise propose d’analyser et de mieux gérer l’aménagement et l’utilisation d’un lieu de travail;
• Brixel: Carrefour de rencontre entre vendeurs et acquéreurs, cette plateforme est à la fois une liste des biens à vendre et un outil d’analyse de leur valeur.
NB : Il ne s’agit pas de recommandations d’investissement
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