Dans le sillage d'une perturbation économique mondiale sans précédent provoquée par la pandémie de COVID-19 et de l'accélération de certaines tendances de marché, les perspectives mondiales de M&G Real Estate apportent un éclairage sur la manière dont les investisseurs peuvent repositionner activement leurs portefeuilles immobiliers pour tirer parti de la reprise à long terme qui se profile.
Les perspectives révèlent l’amélioration de la confiance des agents économiques (soutenue par la mise en oeuvre des campagnes de vaccination contre la COVID-19 à travers le monde) et dans quelle mesure l’approche d’investissement jusque-là très prudente laisse la place à une libération de la demande refoulée. Sur de nombreux marchés, les consommateurs ont accumulé une épargne importante, ce qui, combinée aux mesures de relance budgétaire des États et des banques centrales, crée un climat propice à la relance économique et au développement des entreprises.
L’étude suggère également que les changements structurels intervenus dans la vie et au travail commencent à avoir un impact sur la manière dont les portefeuilles immobiliers sont construits. On observe notamment un certain rééquilibrage vers des secteurs de croissance à long terme et vers des actifs alternatifs tels que le logement résidentiel ou les résidences étudiantes. Les investisseurs ne doivent toutefois pas oublier que tant les secteurs en croissance que ceux en stagnation sont également soumis à des cycles.
L’étude de M&G montre que le succès relatif de la zone Asie-Pacifique à atténuer l’impact global de la pandémie a placé la région à l’avant-garde de la reprise économique mondiale. Grâce à la reprise de la consommation domestique des ménages et des investissements des entreprises, l’économie chinoise a déjà retrouvé les niveaux d’activité qui prévalaient avant la pandémie. Cette reprise a stimulé la croissance des pays de la région qui dépendent de l’industrie manufacturière et des exportations, notamment la Corée du Sud et Singapour.
De grandes tendances se dégagent
Une évolution structurelle vers le travail flexible dans toutes les cultures semble probable, même si le travail hybride ne remplacera pas entièrement le temps passé au bureau. Sur les marchés de la zone Asie-Pacifique, le développement de pôles d’innovation implique la construction de campus hautement collaboratifs.
L’exposition aux secteurs alternatifs devrait augmenter, ce qui s’accompagnera d’un volume record de capitaux institutionnels destinés à investir dans l’immobilier résidentiel. L’offre limitée et les prix élevés des logements continueront à faire augmenter le nombre de locataires en Europe. Si par exemple les travailleurs essentiels représentent environ 40 % de la main-d’oeuvre danoise, les logements abordables ne constituent que 20 % du parc immobilier total du pays.
Les actifs logistiques resteront très demandés, soutenus par un changement structurel dans la façon dont les gens effectuent leurs achats, avec des rendements qui atteignent 3 % en Allemagne. Pourtant, tous les actifs logistiques ne feront pas preuve de résilience. Et dans un environnement de faibles rendements, la sélection des actifs demeure cruciale.
Le secteur du commerce de détail reste soumis à des difficultés structurelles mais pourrait connaître une reprise partielle, à mesure que les ménages déploient l’épargne constituée dans le marché et que les investisseurs réagissent au réajustement significatif des prix de ce secteur.
Malgré la faiblesse des rendements offerts par le foncier en Europe, l’immobilier continue d’offrir une large prime de risque par rapport aux obligations. M&G prévoit que les pressions inflationnistes ne seront probablement que temporaires et que les taux d’intérêt resteront bas. Combinés aux faibles taux de vacance en Europe, le prix des actifs immobiliers core semble durable et offre une importante valeur relative aux investisseurs.
José Pellicer, Responsable de la stratégie d’investissement chez M&G Real Estate, apporte l’éclairage suivant: «On a le sentiment que l’ampleur de la demande des consommateurs qui n’attend qu’à être libérée pourrait déclencher un phénomène assez semblable à celui des « années folles » d’il y a un siècle. Après une période de restrictions sévères, nous observons déjà les premiers signes d’une croissance économique soutenue, ce qui devrait avoir des retombées positives plus larges pour de nombreuses sociétés à travers le monde.»
«La qualité des revenus est devenue essentielle pour les investisseurs, la priorité étant donnée à la fiabilité des occupants. La rotation vers des secteurs à forte croissance ou plus résilients sera essentielle pour maintenir les flux de trésorerie des portefeuilles. Les locataires capables de capter la croissance des années 2020 seront ceux qui bénéficient de la dynamique de secteurs comme la santé, le climat, les énergies renouvelables, les transports ou les technologies. Les entreprises en mesure d’apporter des solutions concrètes du quotidien (principalement dans les domaines de la technologie et de la finance) sont également susceptibles de tirer leur épingle du jeu.»
«Tous les marchés ne sont pas positionnés pour en tirer parti de la même manière, de sorte que la reprise devrait être inégale selon les situations régionales. Toutefois, en supposant que la propagation de la pandémie soit contenue et stoppée, nos statistiques laissent penser que les prochaines années se caractériseront par une nouvelle vague d’investissements ambitieux et par des niveaux de confiance rarement observés.»
Autres enseignements de cette étude
Les économies ouvertes au commerce international telles que l’Allemagne et les pays nordiques devraient tirer la reprise en Europe, grâce à une activité stimulée par les exportations mondiales et le redémarrage des échanges avec la Chine.
Soutenu par des investissements publics et privés croissants, et grâce à sa compatibilité avec le télétravail, le secteur des sciences de la vie présente un solide potentiel à long terme. Les pôles de sciences de la vie adossés aux meilleures universités d’Allemagne, de France et des Pays-Bas devraient offrir les meilleures opportunités.
Les habitations collectives du parc locatif privé dans les pays nordiques représentent un investissement qui combine des revenus stables et réglementés au potentiel d’un marché ouvert. En effet, la croissance rapide des populations et l’offre limitée ouvrent la voie à une opportunité de croissance des revenus.
Si les restrictions de voyage ont eu pour effet de basculer une grande partie des formations en ligne, l’enseignement en présentiel et l’expérience universitaire au sens large inciteront les étudiants à revenir sur site dès que les contraintes nationales seront levées. L’Europe continentale souffre structurellement d’un parc immobilier trop réduit, l’offre de logements étudiants construits à cet effet ne représentant qu’une fraction du nombre total d’étudiants, et proportionnellement beaucoup moins qu’au Royaume-Uni. Cela donne aux investisseurs l’avantage du premier arrivé dans ce secteur naissant.
Compte tenu de ses prix relatifs, le marché britannique représente une opportunité «value». L’incertitude liée au Brexit s’est déjà considérablement réduite, écartant ainsi un problème clé qui entravait ces dernières années le processus de fixation des prix de l’immobilier au Royaume-Uni. La reprise sera cependant en forme de «K». Si l’investissement dans les secteurs innovants est susceptible de soutenir les entreprises technologiques spécialisées dans les sciences de la vie et les technologies propres, les secteurs à forte intensité de main-d’oeuvre (loisirs, hôtellerie, voyages) ont quant à eux subi d’énormes dégâts pendant la pandémie et ne devraient pas se remettre à croitre avant un certain temps.
Londres bénéficie d’une position avantageuse par rapport aux autres grands marchés mondiaux, car cette agglomération dispose d’une base d’occupants très diversifiée et en constante évolution, ainsi que d’infrastructures qui lui permettront de se réinventer. La capitale britannique pourrait ainsi passer du statut de centre financier mondial à celui de pôle technologique et de sciences de la vie.
La reprise dans l’Europe du Sud sera probablement plus lente, mais la flambée attendue du tourisme (ainsi que les effets escomptés des grands programmes nationaux de relance économique) pourrait ouvrir la voie à un rebond de fin de cycle.
Le commerce de détail de produits alimentaires reste une partie importante de la vie quotidienne de nombreux Européens, ce qui signifie une pénétration en ligne assez faible dans ce secteur. Les baux longs et les faibles loyers font des hypermarchés d’Europe continentale un pari attractif à long terme, avec des taux à l’entrée particulièrement intéressants par rapport à d’autres secteurs défensifs.
L’appétit pour le commerce électronique continue d’alimenter les investissements logistiques en Asie, continent où les volumes de transactions ont augmenté de plus de 15 % l’an passé. L’étude indique néanmoins qu’un mouvement de spéculation excessive pourrait faire dérailler cette dynamique cyclique. Les investisseurs de long terme qui cherchent à accroître leur exposition au secteur logistique doivent privilégier des installations modernes et résilientes, situées à proximité d’infrastructures déjà établies ou dans des zones de chalandise très peuplées. Les propriétaires qui cherchent à garder une longueur d’avance sur les tendances structurelles doivent aussi capitaliser sur la demande croissante des occupants pour des bâtiments à température contrôlée, ces derniers permettant de stocker des produits médicaux et de l’alimentation fraîche. Ces actifs exigent généralement des loyers plus élevés et des baux plus longs.
José Pellicer poursuit : «Nous pensons que les rendements pourraient encore baisser pour les actifs présentant un potentiel de hausse des loyers, mais le rythme de cette décrue ne sera pas nécessairement uniforme. La pandémie a recentré l’attention sur la qualité des investissements ; les flux de trésorerie, l’emplacement et la durabilité étant désormais examinés de près. Dans de nombreux marchés, les prix ne reflètent pas encore les qualités ESG. Mais pour les investisseurs de long terme, la sortie d’un actif doit être tout aussi importante que son entrée.»
«Dans dix ans, les normes environnementales seront fondamentalement différentes et mettront probablement à l’épreuve de manière inédite les rendements des actifs non conformes aux nouvelles exigences ESG.»
«On ignore encore si le phénomène associant immobilier résidentiel et bâtiments logistiques (« beds & sheds » ou « lits et hangars ») demeurera un investissement intéressant à long terme, car cela se ferait au prix d’une réduction constante de l’exposition au secteur de la distribution. Cependant, les investisseurs seront contraints de s’adapter si les actifs alternatifs (y compris les résidences et les centres de données) devaient représenter une part toujours plus importante des futurs portefeuilles. Certains propriétaires devront être plus impliqués pour répondre aux besoins des occupants, car les entreprises accordent de plus en plus d’importance à leurs employés et à leur environnement. Les locataires doivent enfin devenir des clients.»
Lire le rapport complet de M&G Real Estate sur les perspectives mondiales
La valeur liquidative des fonds pourra aussi bien baisser qu’augmenter. Ainsi, la valeur de votre investissement pourra aussi bien baisser qu’augmenter et il est possible que vous ne récupériez pas la totalité de votre investissement initial.
Ce document est destiné à l’usage des professionnels uniquement, sa distribution est interdite à toute autre personne ou entité, qui ne devrait pas s’appuyer sur les informations qu’il contient.
La distribution de ce document en Suisse ou à partir de la Suisse n’est pas autorisée à l’exception de la distribution aux investisseurs qualifiés tels que défini par la loi suisse sur les placements collectifs de capitaux, l’Ordonnance suisse sur les placements collectifs et la Circulaire de l’autorité suisse de surveillance (« Investisseur qualifié »). Celui-ci est mis à disposition du destinataire initial (à condition qu’il s’agisse d’un Investisseur Qualifié) uniquement.
Ce document financier promotionnel est publié par M&G International Investments S.A. Siège social : 16, boulevard Royal, L-2449, Luxembourg.